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Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend III hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 172 (1) Nr. 2 Baugesetzbuch
S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 224 Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend III hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 172 (1) Nr. 2 Baugesetzbuch I. Für das Gebiet - Nordend III - in Frankfurt am Main ist eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Nr. 2 Baugesetzbuch aufzustellen (Erhaltungssatzung Milieuschutz). Der räumliche Geltungsbereich der aufzustellenden Erhaltungssatzung ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan zum Aufstellungsbeschluss vom 21.08.2014. Der endgültige räumliche Geltungsbereich ist nach Maßgabe der Prüfung, in welchen Gebieten ein besonders hoher Umwandlungsdruck besteht, festzulegen. II. Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung: In dem überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Bereich in Frankfurt am Main - Nord end III soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE A. Zielsetzung Anhaltender Zuzug von Bewohnern nach Frankfurt am Main, ein angespannter Wohnungsmarkt, steigende Mieten und Immobilienpreise, bauliche Veränderungen und Modernisierung von Bestandsgebäuden sowie Veränderungen der Bewohnerstrukturen kennzeichnen die Entwicklung einiger Stadtteile. Dies hat den Magistrat veranlasst, für die voraussichtlich am stärksten von Aufwertungsprozessen betroffenen innenstadtnahen Stadtteile - Altstadt, Innenstadt, Bahnhofsviertel, Gutleutviertel, Gallus, Bockenheim, Westend, Nordend, Bornheim, Ostend und Sachsenhausen-Nord - ergänzend zu den bereits bestehenden oder in Aufstellung befindlichen Milieuschutzsatzungen die Aufstellung von weiteren Erhaltungssatzungen zum Milieuschutz zu prüfen. Für das Gebiet des Geltungsbereiches der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Nordend III deutet sich die Verdrängung der ansässigen und schützenswerten Wohnbevölkerung an. In Zukunft sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durch diese Erhaltungssatzung gesichert und unangemessene Modernisierungsmaßnahmen unterbunden werden. Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ist durch eine sozial ausgewogene Bevölkerungsstruktur gekennzeichnet, die erhalten werden soll. Die Bewohner identifizieren sich mit ihrem angestammten Quartier in besonderem Maße. Der Verlust von preiswerten Wohnungsbeständen soll abgewendet werden. Um den Bedarf jener Bevölkerungsgruppe zu decken, die auf preiswerte Wohnungen angewiesen ist, ist der Erhalt preisgünstigen Mietwohnraums im Bestand notwendig. Die Aufwertung von Wohnraum auf überdurchschnittlichen Standard soll ebenso vermieden werden, wie das andernfalls auf die Stadt Frankfurt am Main zukommende Folgeproblem der Schaffung von neuem preiswertem Wohnraum. B. Alternativen Keine. C. Lösungen Der Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Nordend III umfasst die südlichen Bereiche der Stadtteile Nordend West und Nordend Ost, in denen sich überwiegend oder ausschließlich Wohngebäude oder Wohn- und Geschäftshäuser befinden. Bereiche mit einem geringen Wohnanteil und Gebiete, die keine Wohnnutzung aufweisen, sind ausgenommen. Hierzu zählen der Bereich nördlich der Adickesallee (Polizeipräsidium, Hessischer Rundfunk, ehemalige Oberfinanzdirektion), der Hauptfriedhof, die Bereiche nördlich der Münzenbergerstraße sowie des sich nach Osten anschließenden Weges und der Günthersburgpark. Wenngleich sich innerhalb der Abgrenzung auch Bereiche befinden, die nicht durch Wohn-nutzungen geprägt sind (z.B. Holzhausenpark, Deutsche Nationalbibliothek, Bürgerhospital, St. Marienkrankenhaus und Fachhochschule Frankfurt), soll der Geltungsbereich dennoch zusammenhängend bleiben. Der Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Nordend III umfasst sowohl Bereiche der Stadtteile Nordend West als auch Nordend Ost, da die Bebauungsstruktur beider Stadtteile in ihrer gründerzeitlichen Prägung große Gemeinsamkeiten aufweist. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wird für den Bereich Nordend III eine vertiefende sozialräumliche Studie erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Auf dieser Grundlage wird der Geltungsbereich der Erhaltungssatzung überprüft und gegebenenfalls modifiziert. Sobald die sozialräumliche Untersuchung ausgewertet ist, wird der Magistrat der Stadtverordnetenversammlung den Entwurf einer Erhaltungssatzung Nordend III zum Satzungsbeschluss vorlegen. Nach Rechtskraft der Erhaltungssatzung begründet sie für Bauvorhaben innerhalb des Erhaltungsgebietes einen grundsätzlichen Genehmigungsvorbehalt. Die Entscheidung, ob eine konkrete bauliche Maßnahme zulässig ist, erfolgt im Genehmigungsverfahren gemäß § 173 Baugesetzbuch, also auf der Ebene der Einzelfallbehandlung. Die nahezu deckungsgleichen schon bestehenden Erhaltungssatzungen Nr. 39 - Nordend I und Nr. 42 - Nordend II, deren Ziel es ist, die städtebauliche Eigenart der Gebiete aufgrund ihrer städtebaulichen Gestalt zu schützen, ergänzen die zukünftige "Milieuschutzsatzung" Nr. 50 - Nordend III. D. Kosten Für die sozialräumliche Untersuchung, die durch ein externes Büro erarbeitet wird, entstehen Kosten, die durch die Planungsmittel des Stadtplanungsamtes abgedeckt sind. Anlage _Lageplan_Nr_50-Blatt_1 (ca. 5,1 MB) Anlage _Lageplan_Nr_50-Blatt_2 (ca. 3,8 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 09.02.2015, NR 1125 Antrag vom 30.01.2015, OF 750/3 Antrag vom 27.02.2015, OF 767/3 Antrag vom 25.02.2015, OF 768/3 dazugehörende Vorlage: Anregung vom 28.05.2015, OA 635 Anregung vom 08.10.2015, OA 677 Auskunftsersuchen vom 24.08.2017, V 557 Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 170 Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 175 Antrag vom 15.11.2018, OF 579/3 Anregung vom 29.11.2018, OA 344 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Beratung im Ortsbeirat: 3 Versandpaket: 17.12.2014 Beratungsergebnisse: 36. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 19.01.2015, TO I, TOP 18 Beschluss: nicht auf TO Die Beratung der Vorlage M 224 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, GRÜNE, SPD, LINKE., FDP und RÖMER 38. Sitzung des OBR 3 am 22.01.2015, TO I, TOP 23 Beschluss: Die Vorlage M 224 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 37. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 27.01.2015, TO II, TOP 16 Beschluss: nicht auf TO Die Beratung der Vorlage M 224 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, GRÜNE, SPD, LINKE., FDP und RÖMER 37. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 09.02.2015, TO I, TOP 17 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 224 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Die Vorlage NR 1125 wird abgelehnt. Abstimmung: zu 1. SPD und RÖMER; CDU, GRÜNE und LINKE. (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) zu 2. SPD, LINKE. und RÖMER; CDU und GRÜNE (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: FDP (M 224 = Ablehnung, NR 1125 = Annahme) FREIE WÄHLER (M 224 = Enthaltung) 39. Sitzung des OBR 3 am 12.02.2015, TO I, TOP 32 Beschluss: 1. a) Die Vorlage M 224 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. b) Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, die Vorlage ebenfalls zurückzustellen. 2. Die Vorlage OF 750/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. Einstimmige Annahme zu 2. Einstimmige Annahme 38. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 24.02.2015, TO I, TOP 14 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 224 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Die Vorlage NR 1125 wird abgelehnt. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE, SPD, LINKE. und RÖMER gegen FDP (= Ablehnung); FREIE WÄHLER (= Enthaltung) zu 2. CDU, GRÜNE, SPD, LINKE. und RÖMER gegen FDP (= Ablehnung); FREIE WÄHLER (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: Piraten und ÖkoLinX-ARL (M 224 = Annahme, NR 1125 = Ablehnung) 39. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2015, TO II, TOP 22 Beschluss: 1. Der Vorlage M 224 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Die Vorlage NR 1125 wird abgelehnt. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE, SPD, LINKE., RÖMER, Piraten und ÖkoLinX-ARL gegen FDP (= Ablehnung); FREIE WÄHLER (= Enthaltung) zu 2. CDU, GRÜNE, SPD, LINKE., RÖMER, Piraten und ÖkoLinX-ARL gegen FDP (= Annahme); FREIE WÄHLER (= Enthaltung) 40. Sitzung des OBR 3 am 12.03.2015, TO I, TOP 30 Beschluss: 1. Die Vorlage M 224 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 2. Die Vorlage OF 750/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 3. Die Vorlage OF 767/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 4. Die Vorlage OF 768/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. Einstimmige Annahme zu 2. Einstimmige Annahme zu 3. Einstimmige Annahme zu 4. Einstimmige Annahme 41. Sitzung des OBR 3 am 23.04.2015, TO I, TOP 23 Beschluss: 1. Die Vorlage M 224 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 2. Die Vorlage OF 750/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 3. Die Vorlage OF 767/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 4. Die Vorlage OF 768/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. Einstimmige Annahme zu 2. Einstimmige Annahme zu 3. Einstimmige Annahme zu 4. Einstimmige Annahme 42. Sitzung des OBR 3 am 28.05.2015, TO I, TOP 35 ÖkoLinX-ARL stellt den Geschäftsordnungsantrag, die Ziffer 3. getrennt von der restlichen Vorlage OF 768/3 abzustimmen. Beschluss: Anregung OA 635 2015 1. Der Vorlage M 224 wird unter Hinweis auf OA 635 zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 750/3 wurde zurückgezogen. 3. Die Vorlage OF 767/3 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. 4. a) Der Geschäftsordnungsantrag von ÖkoLinX-ARL wird abgelehnt. b) Die Vorlage OF 768/3 wird abgelehnt. Abstimmung: zu 1. GRÜNE, CDU, SPD, LINKE. und ÖkoLinX-ARL gegen FDP (= Ablehnung) zu 3. GRÜNE, SPD, LINKE. und ÖkoLinX-ARL gegen CDU und FDP (= Ablehnung) zu 4. a) GRÜNE, CDU und FDP gegen SPD, LINKE. und ÖkoLinX-ARL (= Annahme) b) GRÜNE und SPD gegen CDU, LINKE., FDP und ÖkoLinX-ARL (= Annahme) Beschlussausfertigung(en): § 5646, 39. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015 Aktenzeichen: 61 00
Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend-Mitte hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB
S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 170 Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend-Mitte hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5646 (M 224) Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) I. Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend III wird gegenüber dem Beschluss der Stadtverordne tenversammlung vom 26.02.2015, § 5646, wie in der vorgelegten Karte dargestellt, geändert. In Folge wird der Titel der Erhaltungssatzung in "Nordend-Mitte" geändert. II. Der vorgelegte Entwurf der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend-Mitte wird nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB als Satzung beschlossen. III. Die ortsübliche Bekanntmachung ist entsprechend § 16 (2) BauGB durchzuführen. Begründung: Zu I.: Für das Gebiet Nordend III in Frankfurt am Main hat die Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2015 einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wurde für den Bereich Nordend III eine vertiefende sozialräumliche Studie erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Die Studie und die Erhebungen sind Bestandteil der vorgelegten Begründung. Auf dieser Grundlage wurde die Abgrenzung des Gebiets überprüft und in der Form geändert, dass in dem Bereich nunmehr zwei Erhaltungssatzungen beschlossen werden sollen - die Erhaltungssatzung Nr. 50 - Nordend-Mitte und die Erhaltungssatzung Nr. 56 - Nordend-Süd. Die Untersuchung des im Aufstellungsbeschluss "Nordend III" festgelegten Gebiets hat ergeben, dass für Teilbereiche die Anwendungsvoraussetzungen nicht gegeben sind: Im Nordwesten des ursprünglichen Geltungsbereichs (Westlicher Teilbereich des Stadtbezirks 201 und Großteil des Stadtbezirks 203) besteht nach den Ergebnissen der Indikatorenanalyse insgesamt ein geringes bis sehr geringes Aufwertungspotenzial. Es handelt sich bei dem Gebiet in großen Teilen um eine Bebauung mit Einfamilienhäusern und Stadtvillen, die sich überwiegend in sehr gutem baulichem Zustand befinden. Die Wohnbevölkerung zeichnet sich im Mittel durch eine überdurchschnittlich hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit aus, entsprechend weist die Indikatorenanalyse nur eine sehr geringe Verdrängungsgefahr für die Stadtbezirke 201 und 203 aus. Im Norden und Nordosten des Untersuchungsgebiets (Teilbereiche der Stadtbezirke 212 und 222) bestehen nach den Ergebnissen der Indikatorenanalyse ebenfalls nur geringe Aufwertungs-potenziale und geringer Aufwertungsdruck. Die städtebauliche Struktur dieser Teilbereiche wird in großen Teilen durch Nachkriegsbebauung oder ältere Siedlungsstrukturen geprägt, die durch eine Eigenheimsiedlung im nordöstlichen Randbereich ergänzt wird. Zudem sind größere Flächen mit öffentlicher Infrastruktur belegt. Der Wohnungsbestand befindet sich überwiegend in einem guten Instandhaltungszustand. Für die übrigen Bereiche des Untersuchungsgebietes "Nordend III" mit den Stadtbezirken beziehungsweise Teilräumen der Stadtbezirke Nordend-West und Nordend-Ost wurde das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammen-setzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB festgestellt. Aufgrund der kleinräumlichen bau- und wohnungsstrukturellen Besonderheiten und der sozialräumlichen Zusammenhänge der Quartiere werden für das Untersuchungsgebiet "Nordend III" die Satzungsgebiete "Nordend-Mitte", "Nordend-Süd" sowie "Berger Straße" (auch als Teilbereich der Aufstellungsbeschlüsse für die Gebiete "Bornheim" und "Ostend") abgegrenzt. Die beiden Satzungsgebiete "Nordend-Mitte" und "Nordend-Süd" grenzen direkt aneinander an. Das Gebiet "Nordend-Mitte" ist in großen Teilen durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt. Demgegenüber stellt das Gebiet "Nordend-Süd" ein städtebaulich heterogenes Quartier dar, in dem neben Altbauten auch viele Bauten der 60er- und 70er-Jahre zu finden sind. In dem Gebiet "Nordend-Süd" wurde ein höheres Aufwertungspotenzial und ein signifikant geringerer Aufwertungsdruck als im Gebiet "Nordend-Mitte" festgestellt. Die unterschiedlichen bau- und bevölkerungsstrukturellen Verhältnisse in den beiden Gebieten lassen in den nächsten Jahren auch unterschiedliche Entwicklungsverläufe erwarten. Die gesonderte Festlegung von zwei Erhaltungsgebieten ermöglicht es, im Rahmen der Überprüfung der Erhaltungsgebiete, ein Gebiet, in dem die Anwendungsvoraussetzungen zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr bestehen, aufzuheben, ohne die Satzung des anderen Teilraums ändern zu müssen. Der südliche Bereich (Stadtbezirke 120 und 130) des ursprünglichen Geltungsbereichs des Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet "Nordend III" wird in der Erhaltungssatzung "Nordend-Süd" berücksichtigt. Der Stadtbezirk 230 ist Teil des Geltungsbereichs der Erhaltungssatzung "Berger Straße". Der geänderte räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Nordend-Mitte wird im Westen vom Oeder Weg, im Norden von der Holzhausenstraße, Nordendstraße, Brahmstraße, Nibelungenallee, Friedberger Landstraße und Hallgartenstraße, im Osten von der Hartmann-Ibach-Straße, im Südosten von der Burgstraße sowie im Süden von der Hermannstraße, Koselstraße, dem nördlichen Rand des Friedberger Platzes und der Bornheimer Landstraße. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in der Karte dargestellt, die Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung ist. Zu II.: Die Anspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bewirkt eine Verknappung des Wohnraums, der auch im Nordend zu einer Verdrängung finanzschwächerer Bevölkerungsschichten führt. Die Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot führt dabei auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem überproportionalen Anstieg der Mieten. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet "Nordend-Mitte" ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Neben den individuellen Folgen für die betroffenen Bevölkerungsgruppen sind für die Stadt auch nachteilige städtebaulichen Folgen zu erwarten. In dem citynahen, von Wohnnutzung geprägten Quartier hat sich über Jahre eine Bevölkerung etabliert, die auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen ist. Es besteht daher die Gefahr, dass die vorhandenen, auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnittenen, Infrastruktureinrichtungen, nicht mehr ausgelastet sind oder sogar funktionslos werden. Weiterhin bestehende Infrastruktureinrichtungen müssten mit hohem finanziellen Aufwand angepasst, verändert oder erweitert werden. Darüber hinaus bestehen kaum Flächenreserven für den Neubau von Infrastruktureinrichtungen. Die als Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vorgelegte Begründung zur Erhaltungssatzung stellt das Ergebnis der durchgeführten Untersuchung dar, dessen Ergebnisse dabei auf folgenden methodischen Bausteinen beruhen: - Analyse soziodemografischer, sozial- und wohnungsstruktureller sowie wohnungswirtschaftlicher Indikatoren, - baulich-städtebauliche Bestandsaufnahme und - Bewertung von Bedarf und Ausstattung des Gebiets mit öffentlichen Angeboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Notwendigkeit der Erhaltungssatzung Anhaltspunkte für Aufwertungsprozesse im Gebiet liefern in der "Pilotstudie zu Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main" die deutlich erhöhte Zahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, als rechtliche Voraussetzung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, das im Vergleich zu der Stadt insgesamt erhöhte Niveau der Neuvermietungsmieten sowie nachfolgende sozialstrukturelle Veränderungen der Bewohnerschaft u.a. durch einen überproportionalen Rückgang von Beziehern staatlicher Transferleistungen zugunsten einer wirtschaftlich leistungsfähigeren Bevölkerung. Der Wohnungsbestand insgesamt ist nach Augenschein überwiegend durchschnittlich instandgehalten. Sowohl der Anteil an Gebäuden mit Instandhaltungsrückstau als auch der von Gebäuden, die in den letzten Jahren erneuert wurden, sind gering. Derzeit sind in dem Gebiet circa 35 Prozent des Wohnungsbestandes Eigentumswohnungen. Es besteht daher bei den aktuellen wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen noch ein Umwandlungspotenzial, das in der Regel im Zusammenhang mit der baulichen Aufwertung der umgewandelten Wohnungen ausgeschöpft wird. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung im Satzungsgebiet ist dadurch gefährdet, dass durch Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen etwa durch überzogene Modernisierungen, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle Veränderungen des Mietwohnungsangebots bewirkt werden. Diese wohnungsstrukturellen Veränderungen des Angebots an Mietwohnungen führen zu einer weiteren sozialen Entmischung, wodurch sich die bestehende Eigenart des Gebietes nachhaltig verändern würde. Im Zusammenhang mit der Lagegunst zur Frankfurter Innenstadt einerseits und den Qualitäten des Wohnungsbestandes andererseits sowie den vorstehend dargelegten Aufwertungspotenzialen im Wohnungsbestand ist davon auszugehen, dass sich unter der Annahme des Fortbestands der wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch der Aufwertungsprozess im Gebiet "Nordend-Mitte" zumindest mittelfristig fortsetzen wird. Die soziale und demografische Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets ist deutlich erkennbar von den sozialstrukturellen Auswirkungen des vorstehend dargestellten Aufwertungsprozesses des Wohnungsbestands, insbesondere der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der Verteuerung der Mietwohnungen unter anderem durch Neuvermietung nach Mieterwechsel und Modernisierung geprägt. Aus den Daten zur Bevölkerungsentwicklung kann geschlossen werden, dass der Entwicklungstrend signifikant in Richtung eines Bevölkerungsaustausches sozial schwächerer Bevölkerungsteile zugunsten wirtschaftlich leistungsfähigerer Haushalte geht. Von der Ausschöpfung des Aufwertungspotenzials des Gebiets mit der Folge höherer Wohnkosten sind in besonderem Maße Haushalte mit einem Nettoeinkommen monatlich von unter 1.100 € betroffen. Unter diesen Einwohnern sind erfahrungsgemäß insbesondere die Alleinerziehenden und alleinstehenden Seniorinnen und Senioren sowie Empfängerinnen und Empfänger von Transferleistungen auf preiswerten Wohnraum angewiesen. Neben Haushalten in prekären wirtschaftlichen Verhältnissen sind die im Gebiet lebenden Einwohner mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit (circa 20 Prozent) eine weitere verdrängungsgefährdete Gruppe Personen, da sie auf dem Wohnungsmarkt als Wohnungsnachfrager in der Regel unterprivilegiert sind. Eine Verdrängungsgefahr besteht zudem für Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist (insbesondere Familien mit Kindern). In der Untersuchung wurde nachgewiesen, dass im Gebiet "Nordend-Mitte" sowohl ein Aufwertungspotenzial als auch ein Aufwertungsdruck vorliegen und Teile der derzeitigen Wohnbevölkerung verdrängungsbedroht sind. Gleichzeitig hat die Untersuchung ergeben, dass ein aufeinander abgestimmtes Verhältnis von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung besteht, das durch weitere bauliche Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen gestört wird. Ziele der Erhaltungssatzung Der Erlass einer Erhaltungssatzung ist darauf gerichtet, eine Verstärkung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Der Verdrängungsschutz erhält in dem Gebiet auch deshalb eine besondere Bedeutung, weil die Aufwertungsprozesse in dem Quartier bereits so weit fortgeschritten sind, dass die, der mittleren und unteren sozialen Schicht zuzuordnenden Bevölkerungsteile stark reduziert sind. Eine weitere soziale Entmischung würde dazu führen, dass das Satzungsgebiet seinen Charakter als Wohngebiet für breite Schichten der Bevölkerung verliert und dass durch städtebauliche Folgewirkungen der Entmischung öffentliche Investitionen erforderlich wären. Ziel der Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung von in Ausstattung und Mietpreis angemessenem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen und die Vermeidung der Verdrängung dieser Sozialgruppen. Im Einzelnen die - Vermeidung einer in der Alters-, Haushalts- und Einkommensstruktur unausgewogenen sozialen Struktur, - Erhaltung eines in Wohnungsgrößen, Wohnstandards und der Miethöhe breit gefächerten Mietwohnungsangebots, - Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, die einen den zeitgemäßen Standard übersteigenden Wohnkomfort zum Ziel haben und zu einer Verdrängung führen können, - Vermeidung einer Verdrängung, die durch das Entfallen preisgünstigen Wohnraums bewirkt wird, und derentwegen die Stadt Frankfurt an anderer Stelle Wohnraumersatz schaffen müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die die Stadt im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Konzentration von Sozialgruppen eintreten würde, für die die Stadt durch die Bereitstellung von Infrastrukturen oder sozialplanerisch tätig werden müsste. Mit der Erhaltung von günstigem und für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbarem Wohnraum soll vermieden werden, dass für die verdrängten einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum und die entsprechende Wohnfolgein-frastruktur geschaffen werden muss. Ziel ist es dabei auch zu verhindern, dass durch die Verdrängung in andere, periphere Stadtgebiete in diesen eine Konzentration von Haushalten entsteht, die soziale Fürsorge (wie der Kinder- und Jugendhilfe, der Altenpflege und der Wohnungsfürsorge) bedürfen. Ergebnis der Untersuchung ist zudem ein Kriterienkatalog, in dem bauliche Maßnahmen definiert werden, die zu einer Veränderung der sozialen Strukturen führen können. Die Erhaltungssatzung stellt einen Genehmigungsvorbehalt dar: Ein Vorhaben, das im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt, wird im Einzelfall daraufhin geprüft, ob der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Die Erhaltungssatzung dient damit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets. Der Kriterienkatalog ist ebenfalls Bestandteil der vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung wird auch die Begründung veröffentlicht. Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) ist die Erhaltungssatzung nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Anlage 1_Satzungstext (ca. 456 KB) Anlage 2_Karte (ca. 3,3 MB) Anlage 3_Begruendung (ca. 1,2 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 217 Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 224 Antrag vom 15.11.2018, OF 579/3 Antrag vom 15.11.2018, OF 581/3 Anregung vom 29.11.2018, OA 344 Anregung vom 29.11.2018, OA 345 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 3 Versandpaket: 10.10.2018 Beratungsergebnisse: 26. Sitzung des OBR 3 am 25.10.2018, TO I, TOP 37 Beschluss: Der Vorlage M 170 wird zugestimmt. Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, LINKE. und BFF gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 25. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 29.10.2018, TO I, TOP 17 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 170 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 26. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 06.11.2018, TO II, TOP 13 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 170 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 08.11.2018, TO II, TOP 36 Beschluss: Der Vorlage M 170 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 3338, 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 08.11.2018 Aktenzeichen: 61 0
Erhaltungssatzung Nr. 51 - Frankfurt am Main - Berger Straße hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB
S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 171 Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 51 - Frankfurt am Main - Berger Straße hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5647 (M 225) Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) I. Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 51 - Frankfurt am Main - Bornheim wird gegenüber dem Beschluss der Stadtverordnetenver sammlung vom 26.02.2015, § 5647, wie in der vorgelegten Karte dargestellt, geändert. In Folge wird der Titel der Erhaltungssatzung in "Berger Straße" geändert. II. Der vorgelegte Entwurf der Erhaltungssatzung Nr. 51 - Frankfurt am Main - Berger Straße wird nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB als Satzung beschlossen. III. Die ortsübliche Bekanntmachung ist entsprechend § 16 (2) BauGB durchzuführen. Begründung: Zu I.: Für die Gebiete "Nordend III", "Bornheim" und "Ostend" in Frankfurt am Main hat die Stadt-verordnetenversammlung am 26.02.2015 Aufstellungsbeschlüsse für Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Die Abgrenzung erfolgte auf einer ersten Einschätzung, dass in diesem Bereich ein Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eventuell gefährdet sein könnte. In einem weiteren Schritt wurden Datenbestände eines kleinräumigen Monitorings hinzugezogen. Im Zuge der Aufstellung der Satzungen wurden dann für die genannten Gebiete vertiefende sozialräumliche Studien erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Die Studien und die Erhebungen sind Bestandteil der vorgelegten Begründung. Auf diesen Grundlagen wurde die Abgrenzung der Gebiete überprüft und modifiziert. Im Rahmen der genannten Untersuchungen wurde festgestellt, dass für weite Teile der ursprünglichen Untersuchungskulisse "Bornheims" die Anwendungsvoraussetzungen nicht gegeben sind: Im Norden des ursprünglichen Geltungsbereichs (Großteil des Stadtbezirks 272 und Bereiche des Stadtbezirks 290) befinden sich überwiegend Zeilenbauten der 1970er Jahre sowie im östlichen Randbereich Großwohnsiedlungsstrukturen. Diese Teilräume haben ausweislich der Indikatorenanalyse nur ein geringes Aufwertungspotenzial und einen geringen Aufwertungsdruck. Im zentralen und zentral-östlichen Bereich (südlicher Teil der Stadtbezirke 272 und 290 sowie westlicher Teil des Stadtbezirks 281) konnten im Rahmen der Indikatorenanalyse aufgrund der zum Teil bestehenden Einfamilienhaus- und Siedlungs-strukturen insgesamt nur ein geringes Aufwertungspotenzial und ein sehr geringer Aufwertungsdruck festgestellt werden. Im östlichen Bereich (Östliche Bereiche der Stadtbezirke 281 und 282) sind über-wiegend Siedlungsstrukturen der 1920er Jahre (May-Siedlung Bornheimer Hang) ohne Aufwertungspotenzial oder -druck vorzufinden. Im Südosten befinden sich zudem Einfamilienhausstrukturen ohne erhaltungsrechtliche Relevanz. Für die übrigen Bereiche des Untersuchungsgebiets "Bornheim" mit den Stadtbezirken beziehungsweise Teilräumen der Stadtbezirke 240, 271 und 282 wurde das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB festgestellt. Zugleich wurden in das Satzungsgebiet Teilbereiche der Kulissen von "Nordend III" (Stadtbezirk 230) und "Ostend" (Teilräume der Stadtbezirke 251 und 252) integriert und infolgedessen die Satzung in "Berger Straße" umbenannt. Das Satzungsgebiet für die Erhaltungssatzung "Berger Straße" setzt sich somit aus Teilbereichen folgender ursprünglicher Untersuchungskulissen zusammen: Bornheim, Nordend III und Ostend. Im Rahmen der Bestandsaufnahme konnten bau- und stadtstrukturelle sowie funktionale und sozialräumliche Zusammenhänge festgestellt werden, die über die administrativen Grenzen sowie jene der Untersuchungsgebietskulissen hinweggehen. Das bezeichnete Gebiet ist überwiegend durch gründerzeitliche Blockrandstrukturen geprägt. Die Berger Straße, die sowohl durch Bornheim als auch Nordend verläuft, stellt dabei als Versorgungszentrum ein verbindendes Element dar, das die hier berücksichtigten Wohnbereiche in einen funktionalen Zusammenhang stellt. Anhaltspunkt für eine sachgerechte Gebietsabgrenzung bei einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB sind gemäß Stock (BauGB Kommentar, 2014, § 172 Rn. 64) insbesondere die Massierung von Gebäuden mit Bewohnern, die den Erlass einer solchen Satzung rechtfertigen. Im Rahmen der Untersuchungen konnte für das Gebiet eine sich aus einem Aufwertungspotenzial und einem Aufwertungsdruck voraussichtlich ergebende Verdrängungsgefahr für weite Teile der Gebietsbevölkerung festgestellt werden. Der größte Verdrängungsdruck liegt dabei auf den Bewohnern im gründerzeitlichen Altbaubestand, der den baustrukturellen Charakter des Gebiets bildet. Der geänderte räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 51 - Berger Straße wird im Westen ab Ecke Merianstraße von der Elkenbachstraße, im Nordwesten von der Burgstraße und Comeniusstraße, im Norden von der Weidenbornstraße, im Osten von der Rendeler Straße und Berger Straße, Saalburgstraße und Saalburgallee, im Südosten von der Wittelsbacherallee, im Süden von der Ingolstädter Straße und Sandweg sowie im Südwesten von der Hegelstraße und dem nördlichen Bereich des Merianplatzes begrenzt. Die neue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in der Karte dargestellt, die Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung ist. Zu II.: Die Anspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bewirkt eine Verknappung des Wohnraums, der auch in Nordend, Bornheim und Ostend zu einer Verdrängung finanzschwächerer Bevölkerungsschichten führt. Die Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot führt dabei auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem überproportionalen Anstieg der Mieten. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet "Berger Straße" ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Neben den individuellen Folgen für die betroffenen Bevölkerungsgruppen sind für die Stadt nachteilige städtebaulichen Folgen zu erwarten. In dem citynahem, von Wohnnutzung geprägtem Quartier rund um die Berger Straße hat sich über Jahre eine Bevölkerung etabliert, die auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen ist. Es besteht daher die Gefahr, dass die vorhandenen, auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnittenen, Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet sind oder sogar funktionslos werden. Weiterhin bestehende Infrastruktureinrichtungen müssten mit hohem finanziellen Aufwand angepasst, verändert oder erweitert werden. Darüber hinaus bestehen kaum Flächenreserven für den Neubau von Infrastruktureinrichtungen. Die als Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vorgelegte Begründung zur Erhaltungssatzung stellt das Ergebnis der durchgeführten Untersuchungen dar, deren Ergebnisse dabei auf folgenden methodischen Bausteinen beruhen: - Analyse soziodemografischer, sozial- und wohnungsstruktureller sowie wohnungswirtschaftlicher Indikatoren, - baulich-städtebauliche Bestandsaufnahme und - Bewertung von Bedarf und Ausstattung des Gebiets mit öffentlichen An-geboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Notwendigkeit der Erhaltungssatzung Anhaltspunkte für Aufwertungsprozesse im Gebiet liefern in der "Pilotstudie zu Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring "Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main" die deutlich erhöhte Zahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, als rechtliche Voraussetzung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, das im Vergleich zu der Stadt insgesamt leicht erhöhte Niveau der Neuvermietungsmieten sowie nachfolgende sozialstrukturelle Veränderungen der Bewohnerschaft unter anderem durch einen überproportionalen Rückgang von Beziehern staatlicher Transferleistungen zugunsten einer wirtschaftlich leistungsfähigeren Bevölkerung. Der Wohnungsbestand insgesamt ist nach Augenschein überwiegend durchschnittlich instandgehalten. Sowohl der Anteil an Gebäuden mit Instandhaltungsrückstau als auch der von Gebäuden, die in den letzten fünf Jahren erneuert wurden, sind gering. Im nördlichen und östlichen Bereich des Gebiets ist ein um circa 2 €/m2 geringeres Mietniveau bei Neuvermietung von Wohnungen als in anderen innenstadtnahen Teilbereichen zu verzeichnen, so dass hier noch deutliche Mietsteigerungspotenziale bestehen. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung im Satzungsgebiet ist dadurch gefährdet, dass durch Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie durch überzogene Modernisierungen, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle Veränderungen des Mietwohnungsangebots bewirkt werden. Diese wohnungsstrukturellen Veränderungen des Angebots an Mietwohnungen führen zu einer weiteren sozialen Entmischung, wodurch sich die bestehende Eigenart des Gebietes nachhaltig verändern würde. Im Zusammenhang mit der Lagegunst zur Frankfurter Innenstadt einerseits und den Qualitäten des Wohnungsbestandes andererseits sowie den vorstehend dargelegten Aufwertungspotenzialen im Wohnungsbestand ist davon auszugehen, dass sich unter der Annahme des Fortbestands der wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingen auch der Aufwertungsprozess im Gebiet "Berger Straße" zumindest mittelfristig fortsetzen wird. Das Gebiet weist insgesamt eine sozialstrukturell gemischte Bevölkerung auf, wobei die Bewohner der Stadtbezirke 282 (Bornheim) und 251 (Ostend) deutlich stärker sozial belastet sind. Von der Ausschöpfung des Aufwertungspotenzials des Gebiets mit der Folge höherer Wohnkosten sind in besonderem Maße Haushalte mit einem Nettoeinkommen monatlich von unter 1.100 € sowie die 15- bis 65jährigen Bewohner des Gebiets, die in prekären finanziellen Verhältnissen leben und zum Lebensunterhalt auf Leistungen nach SGB II angewiesen sind, betroffen. Eine Verdrängungsgefahr besteht auch für Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist (insbesondere Familien mit Kindern). Die sich aus dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck im Gebiet ergebende Verdrängungsgefahr betrifft vorrangig Teile der Bevölkerung mit geringerer wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Die Fortsetzung des bereits fortgeschrittenen Prozesses der sozialen Entmischung lässt erhebliche negativen Folgen für die sozial schwächeren Bevölkerungsteile erwarten. Hierdurch werden die derzeitige soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und die hierauf beruhenden sozialen Zusammenhänge und Hilfesysteme in Frage gestellt. Auf der Grundlage der Untersuchung der Wohnungsversorgung und der sozialstrukturellen Zusammensetzung der Bevölkerung sowie der zu erwartenden baulich-städtebaulichen Entwicklung des Gebiets müssen somit bei einem Verzicht auf eine Erhaltungssatzung verschiedene städtebauliche Nachteile befürchtet werden. Ziele der Erhaltungssatzung Die Erhaltungssatzung ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Eine weitere Entmischung würde dazu führen, dass das Satzungsgebiet seinen traditionellen Charakter als Wohngebiet mit einem breiten sozialen Spektrum verliert. Ziel der Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung von in Ausstattung und Mietpreis angemessenem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen und die Vermeidung der Verdrängung dieser Sozialgruppen. Im Einzelnen die - Vermeidung einer in der Alters-, Haushalts- und Einkommensstruktur unausgewogenen sozialen Struktur, - Erhaltung eines in Wohnungsgrößen, Wohnstandards und der Miethöhe breit gefächerten Mietwohnungsangebots, - Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, die einen den zeitgemäßen Standard übersteigenden Wohnkomfort zum Ziel haben und zu einer Verdrängung führen können, - Vermeidung einer Verdrängung, die durch das Entfallen preisgünstigen Wohnraums bewirkt wird, und derentwegen die Stadt Frankfurt an anderer Stelle Wohnraumersatz schaffen müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die die Stadt im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Konzentration von Sozialgruppen eintreten würde, für die die Stadt durch die Bereitstellung von Infrastrukturen oder sozialplanerisch tätig werden müsste. Mit der Erhaltung von günstigem und für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbarem Wohnraum soll vermieden werden, dass für die verdrängten einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum und die entsprechende Wohnfolgeinfrastruktur geschaffen werden muss. Ziel ist es dabei auch zu verhindern, dass durch die Verdrängung in andere, periphere Stadtgebiete in diesen eine Konzentration von Haushalten entsteht, die soziale Fürsorge (wie der Kinder- und Jugendhilfe, der Altenpflege und der Wohnungsfürsorge) bedürfen. Ergebnis der Untersuchung ist zudem ein Kriterienkatalog, in dem bauliche Maßnahmen definiert werden, die zu einer Veränderung der sozialen Strukturen führen können. Die Erhaltungssatzung stellt einen Genehmigungsvorbehalt dar: Ein Vorhaben, das im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt, wird im Einzelfall daraufhin geprüft, ob der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Die Erhaltungssatzung dient damit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets. Der Kriterienkatalog ist ebenfalls Bestandteil der vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung wird auch die Begründung veröffentlicht. Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) ist die Erhaltungssatzung nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Anlage 1_Satzungstext (ca. 403 KB) Anlage 2_Karte (ca. 4,2 MB) Anlage 3_Begruendung (ca. 1,1 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 14.03.2019, OF 332/4 dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 217 Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 225 Antrag vom 15.11.2018, OF 579/3 Anregung vom 29.11.2018, OA 344 Anregung an den Magistrat vom 19.03.2019, OM 4414 Antrag vom 08.11.2020, OF 522/4 Anregung an den Magistrat vom 23.11.2020, OM 6877 Antrag vom 18.06.2021, OF 51/4 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 3, 4 Versandpaket: 10.10.2018 Beratungsergebnisse: 26. Sitzung des OBR 4 am 23.10.2018, TO I, TOP 11 Beschluss: a) Die Vorlage M 171 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. b) Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, die Vorlage ebenfalls zurückzustellen. Abstimmung: Einstimmige Annahme 26. Sitzung des OBR 3 am 25.10.2018, TO I, TOP 38 Beschluss: Der Vorlage M 171 wird zugestimmt. Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, LINKE. und BFF gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 25. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 29.10.2018, TO I, TOP 18 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 171 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 26. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 06.11.2018, TO II, TOP 14 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 171 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 08.11.2018, TO II, TOP 37 Beschluss: Der Vorlage M 171 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 27. Sitzung des OBR 4 am 27.11.2018, TO I, TOP 5 Beschluss: Die Vorlage M 171 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 28. Sitzung des OBR 4 am 22.01.2019, TO I, TOP 5 Beschluss: Die Vorlage M 171 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 29. Sitzung des OBR 4 am 12.02.2019, TO I, TOP 5 Beschluss: Die Vorlage M 171 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 30. Sitzung des OBR 4 am 19.03.2019, TO I, TOP 21 Beschluss: Anregung an den Magistrat OM 4414 2019 1. Der Vorlage M 171 wird unter Hinweis auf die Vorlage OM 4414 zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 332/4 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. Abstimmung: zu 1. SPD, GRÜNE, CDU, BFF und dFfm gegen FDP (= Ablehnung); LINKE. und ÖkoLinX-ARL (= Enthaltung) zu 2. SPD, GRÜNE, LINKE., BFF und dFfm gegen CDU und FDP (= Ablehnung); ÖkoLinX-ARL (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 3339, 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 08.11.2018 Aktenzeichen: 61 00
Erhaltungssatzung Nr. 56 - Frankfurt am Main - Nordend-Süd hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB
S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 175 Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 56 - Frankfurt am Main - Nordend-Süd hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5646 (M 224) Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) I. Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend III wird gegenüber dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5646 wie in der vorgelegten Karte dargestellt, geändert. In Folge wird der Titel der Erhaltungssatzung in "Nordend-Süd" geändert. II. Der vorgelegte Entwurf der Erhaltungssatzung Nr. 56 - Frankfurt am Main - Nordend-Süd wird nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB als Satzung beschlossen. III. Die ortsübliche Bekanntmachung ist entsprechend § 16 (2) BauGB durchzuführen. Begründung: Zu I.: Für das Gebiet Nordend III in Frankfurt am Main hat die Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2015 einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wurde für den Bereich Nordend III eine vertiefende sozialräumliche Studie erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Die Studie und die Erhebungen sind Bestandteil der vorgelegten Begründung. Auf dieser Grundlage wurde die Abgrenzung des Gebiets überprüft und in der Form geändert, dass in dem Bereich nunmehr zwei Erhaltungssatzungen beschlossen werden sollen - die Erhaltungssatzung Nr. 50 - Nordend-Mitte und die Erhaltungssatzung Nr. 56 - Nordend-Süd. Die Untersuchung des im Aufstellungsbeschluss "Nordend III" festgelegten Gebiets hat ergeben, dass für Teilbereiche die Anwendungsvoraussetzungen nicht gegeben sind: Im Nordwesten des ursprünglichen Geltungsbereichs (Westlicher Teilbereich des Stadtbezirks 201 und Großteil des Stadtbezirks 203) besteht nach den Ergebnissen der Indikatorenanalyse insgesamt ein geringes bis sehr geringes Aufwertungspotenzial. Es handelt sich bei dem Gebiet in großen Teilen um eine Bebauung mit Einfamilienhäusern und Stadtvillen, die sich überwiegend in sehr gutem baulichem Zustand befinden. Die Wohnbevölkerung zeichnet sich im Mittel durch eine überdurchschnittlich hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit aus, entsprechend weist die Indikatorenanalyse nur eine sehr geringe Verdrängungsgefahr für die Stadtbezirke 201 und 203 aus. Im Norden und Nordosten des Untersuchungsgebiets (Teilbereiche der Stadtbezirke 212 und 222) wurden in der Indikatorenanalyse ebenfalls nur ein geringes Aufwertungspotenzial und ein geringer Aufwertungsdruck festgestellt. Die städtebauliche Struktur dieser Teilbereiche wird in großen Teilen durch Nachkriegsbebauung oder ältere Siedlungsstrukturen geprägt, die durch eine Eigenheimsiedlung im nordöstlichen Randbereich ergänzt wird. Zudem sind größere Flächen mit öffentlicher Infrastruktur belegt. Der Wohnungsbestand befindet sich überwiegend in einem guten Instandhaltungszustand. Für die übrigen Bereiche des Untersuchungsgebietes "Nordend III" mit den Stadtbezirken beziehungsweise Teilräumen der Stadtbezirke Nordend-West und Nordend-Ost wurde das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB festgestellt. Aufgrund der kleinräumlichen bau- und wohnungsstrukturellen Besonderheiten und der sozialräumlichen Zusammenhänge der Quartiere werden für das Untersuchungsgebiet "Nordend III" die Satzungsgebiete "Nordend-Mitte", "Nordend-Süd" sowie "Berger Straße" (auch als Teilbereich der Aufstellungsbeschlüsse für die Gebiete "Bornheim" und "Ostend") abgegrenzt. Die beiden Satzungsgebiete "Nordend-Mitte" und "Nordend-Süd" grenzen direkt aneinander an. Das Gebiet "Nordend-Mitte" ist in großen Teilen durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt. Demgegenüber stellt das Gebiet "Nordend-Süd" ein städtebaulich heterogenes Quartier dar, in dem neben Altbauten auch viele Bauten der 60er- und 70er-Jahre zu finden sind. In dem Gebiet "Nordend-Süd" wurde ein höheres Aufwertungspotenzial und ein signifikant geringerer Aufwertungsdruck als im Gebiet "Nordend-Mitte" festgestellt. Die unterschiedlichen bau- und bevölkerungsstrukturellen Verhältnisse in den beiden Gebieten lassen in den nächsten Jahren auch unterschiedliche Entwicklungsverläufe erwarten. Die gesonderte Festlegung von zwei Erhaltungsgebieten ermöglicht es, im Rahmen der Überprüfung der Erhaltungsgebiete, ein Gebiet, in dem die Anwendungsvoraussetzungen zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr bestehen, aufzuheben, ohne die Satzung des anderen Teilraums ändern zu müssen. Der zentrale und zentral-östliche Bereich (Stadtbezirke beziehungsweise Teilräume der Stadtbezirke 201, 203, 211, 212, 221 und 222) des ursprünglichen Geltungsbereichs des Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet "Nordend III" wird in der Erhaltungssatzung "Nordend-Mitte" berücksichtigt. Der Stadtbezirk 230 ist Teil des Geltungsbereichs der Erhaltungssatzung "Berger Straße". Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 56 - Nordend-Süd entspricht den äußeren Grenzen der Stadtbezirke 120 und 130. Er wird im Westen von der Eschenheimer Landstraße, im Norden von der Fichardstraße, Hermannstraße, Koselstraße und Bornheimer Landstraße, im Osten von der Elkenbachstraße, dem südlichen Bereich des Merianplatzes, der Hegelstraße und dem Sandweg sowie im Süden von der Friedberger Anlage, der Berger Straße, dem Mauerweg, der Mercatorstraße und der Eschenheimer Anlage begrenzt. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in der Karte dargestellt, die Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung ist. Zu II.: Die Anspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bewirkt eine Verknappung des Wohnraums, der auch im Nordend zu einer Verdrängung finanzschwächerer Bevölkerungsschichten führt. Die Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot führt dabei auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem überproportionalen Anstieg der Mieten. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet "Nordend-Süd" ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Neben den individuellen Folgen für die betroffenen Bevölkerungsgruppen sind für die Stadt auch nachteilige städtebaulichen Folgen zu erwarten. In dem citynahen, von Wohnnutzung geprägten Quartier hat sich über Jahre eine Bevölkerung etabliert, die auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen ist. Es besteht daher die Gefahr, dass die vorhandenen, auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnittenen Infrastruktureinrichtungen, nicht mehr ausgelastet sind oder sogar funktionslos werden. Weiterhin bestehende Infrastruktureinrichtungen müssten mit hohem finanziellen Aufwand angepasst, verändert oder erweitert werden. Darüber hinaus bestehen kaum Flächenreserven für den Neubau von Infrastruktureinrichtungen. Die als Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vorgelegte Begründung zur Erhaltungssatzung stellt das Ergebnis der durchgeführten Untersuchung dar, dessen Ergebnisse dabei auf folgenden methodischen Bausteinen beruhen: - Analyse soziodemografischer, sozial- und wohnungsstruktureller sowie wohnungswirtschaftlicher Indikatoren, - baulich-städtebauliche Bestandsaufnahme und - Bewertung von Bedarf und Ausstattung des Gebiets mit öffentlichen Angeboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Notwendigkeit der Erhaltungssatzung Anhaltspunkte für Aufwertungsprozesse im Gebiet liefern in der "Pilotstudie zu Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main" das im Vergleich zu der Stadt insgesamt hohe Niveau der Neuvermietungsmieten, die sehr hohe Anzahl von Kauf-/Verkaufsfällen, die hohe Anzahl von erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, als rechtliche Voraussetzung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, sowie nachfolgende sozialstrukturelle Veränderungen der Bewohnerschaft unter anderem durch einen überproportionalen Rückgang von Beziehern staatlicher Transferleistungen zugunsten einer wirtschaftlich leistungsfähigeren Bevölkerung. Der Wohnungsbestand insgesamt ist nach Augenschein überwiegend durchschnittlich bis gut instandgehalten. Sowohl der Anteil an Gebäuden mit Instandhaltungsrückstau als auch der von Gebäuden, die in den letzten Jahren erneuert wurden, sind gering. Derzeit sind in dem Gebiet circa 41 Prozent des Wohnungsbestandes Eigentumswohnungen. Es besteht daher bei den aktuellen wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen noch ein Umwandlungspotenzial, das in der Regel im Zusammenhang mit der baulichen Aufwertung der umgewandelten Wohnungen ausgeschöpft wird. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung im Satzungsgebiet ist dadurch gefährdet, dass durch Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen etwa durch überzogene Modernisierungen, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle Veränderungen des Mietwohnungsangebots bewirkt werden. Diese wohnungsstrukturellen Veränderungen des Angebots an Mietwohnungen führen zu einer weiteren sozialen Entmischung, wodurch sich die bestehende Eigenart des Gebietes nachhaltig verändern würde. Im Zusammenhang mit der Lagegunst zur Frankfurter Innenstadt einerseits und den Qualitäten des Wohnungsbestandes andererseits sowie den vorstehend dargelegten Aufwertungspotenzialen im Wohnungsbestand ist davon auszugehen, dass sich unter der Annahme des Fortbestands der wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch der Aufwertungsprozess im Gebiet "Nordend-Süd" zumindest mittelfristig fortsetzen wird. An der sozialen und demografischen Zusammensetzung und Entwicklung der Wohnbevölkerung des Gebiets ist deutlich erkennbar, dass die Aufwertungsprozesse des Wohnungsbestands bereits zu Segregationsprozessen mit der Folge sozialstruktureller Veränderungen der Bewohnerschaft geführt haben. Aus den Daten zur Bevölkerungsentwicklung kann geschlossen werden, dass der Entwicklungstrend signifikant in Richtung eines Bevölkerungsaustausches sozial schwächerer Bevölkerungsteile zugunsten wirtschaftlich leistungsfähigerer Haushalte geht. Von der Ausschöpfung des Aufwertungspotenzials des Gebiets mit der Folge höherer Wohnkosten sind in besonderem Maße Haushalte mit einem Nettoeinkommen monatlich von unter 1.100 € betroffen. Unter diesen Einwohnern sind erfahrungsgemäß insbesondere die Alleinerziehenden und alleinstehenden Seniorinnen und Senioren sowie Empfängerinnen und Empfänger von Transferleistungen auf preiswerten Wohnraum angewiesen. Neben Haushalten in prekären wirtschaftlichen Verhältnissen sind die im Gebiet lebenden Einwohner mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit (circa 23 Prozent) eine weitere verdrängungsgefährdete Gruppe Personen, da sie auf dem Wohnungsmarkt als Wohnungsnachfrager in der Regel unterprivilegiert sind. Eine Verdrängungsgefahr besteht zudem für Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist (insbesondere Familien mit Kindern). In der Untersuchung wurde nachgewiesen, dass im Gebiet "Nordend-Süd" sowohl ein Aufwertungspotenzial als auch vor allem ein Aufwertungsdruck vorliegen und Teile der derzeitigen Wohnbevölkerung verdrängungsbedroht sind. Gleichzeitig hat die Untersuchung ergeben, dass ein aufeinander abgestimmtes Verhältnis von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung besteht, das durch weitere bauliche Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen gestört wird. Ziele der Erhaltungssatzung Der Erlass einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist darauf gerichtet, eine Verstärkung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Der Verdrängungsschutz erhält in dem Gebiet auch deshalb eine besondere Bedeutung, weil die Aufwertungsprozesse in dem Quartier bereits so weit fortgeschritten sind, dass die, der mittleren und unteren sozialen Schicht zuzuordnenden Bevölkerungsteile stark reduziert sind. Eine weitere soziale Entmischung würde dazu führen, dass das Satzungsgebiet seinen Charakter als Wohngebiet für breite Schichten der Bevölkerung verliert und dass durch städtebauliche Folgewirkungen der Entmischung öffentliche Investitionen erforderlich wären. Ziel der Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung von in Ausstattung und Mietpreis angemessenem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen und die Vermeidung der Verdrängung dieser Sozialgruppen. Im Einzelnen die - Vermeidung einer in der Alters-, Haushalts- und Einkommensstruktur unausgewogenen sozialen Struktur, - Erhaltung eines in Wohnungsgrößen, Wohnstandards und der Miethöhe breit gefächerten Mietwohnungsangebots, - Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, die einen den zeitgemäßen Standard übersteigenden Wohnkomfort zum Ziel haben und zu einer Verdrängung führen können, - Vermeidung einer Verdrängung, die durch das Entfallen preisgünstigen Wohnraums bewirkt wird, und derentwegen die Stadt Frankfurt an anderer Stelle Wohnraumersatz schaffen müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die die Stadt im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Konzentration von Sozialgruppen eintreten würde, für die die Stadt durch die Bereitstellung von Infrastrukturen oder sozialplanerisch tätig werden müsste. Mit der Erhaltung von günstigem und für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbarem Wohnraum soll vermieden werden, dass für die verdrängten einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum und die entsprechende Wohnfolgeinfrastruktur geschaffen werden muss. Ziel ist es dabei auch zu verhindern, dass durch die Verdrängung in andere, periphere Stadtgebiete in diesen eine Konzentration von Haushalten entsteht, die soziale Fürsorge (wie der Kinder- und Jugendhilfe, der Altenpflege und der Wohnungsfürsorge) bedürfen. Ergebnis der Untersuchung ist zudem ein Kriterienkatalog, in dem bauliche Maßnahmen definiert werden, die zu einer Veränderung der sozialen Strukturen führen können. Die Erhaltungssatzung stellt einen Genehmigungsvorbehalt dar: Ein Vorhaben, das im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt, wird im Einzelfall daraufhin geprüft, ob der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Die Erhaltungssatzung dient damit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets. Der Kriterienkatalog ist ebenfalls Bestandteil der vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung wird auch die Begründung veröffentlicht. Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) ist die Erhaltungssatzung nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Anlage 1_Satzungstext (ca. 421 KB) Anlage 2_Karte (ca. 2,5 MB) Anlage 3_Begruendung (ca. 1,2 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 217 Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 224 Antrag vom 15.11.2018, OF 579/3 Anregung vom 29.11.2018, OA 344 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 3 Versandpaket: 10.10.2018 Beratungsergebnisse: 26. Sitzung des OBR 3 am 25.10.2018, TO I, TOP 39 Beschluss: Der Vorlage M 175 wird zugestimmt. Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, LINKE. und BFF gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 25. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 29.10.2018, TO I, TOP 22 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 175 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 26. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 06.11.2018, TO II, TOP 18 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 175 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 08.11.2018, TO II, TOP 41 Beschluss: Der Vorlage M 175 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 3343, 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 08.11.2018 Aktenzeichen: 61 0
Erhaltungssatzungen Milieuschutz für das Nordend - Notwendige Ergänzungen neu prüfen
S A C H S T A N D : Antrag vom 15.11.2018, OF 579/3 Betreff: Erhaltungssatzungen Milieuschutz für das Nordend - Notwendige Ergänzungen neu prüfen Vorgang: M 224/14; M 170/18; M 171/18; M 175/18 Die Stadtverordnetenversammlung hat den Aufstellungsbeschluss für das Nordend im Jahr 2015 gefasst, um die Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung zu verhindern. Seitdem hat sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt und der Aufwertungsdruck im Nordend weiter verschärft. Das könnte zu einer Neubewertung des Milieuschutzes in den Teilbereichen des Nordends führen, die in den räumlich enger gefassten Satzungsbeschlüssen vom 08.11.2018 außen vor geblieben sind. Im Einzelnen betrifft dies folgende Teilbereiche (Tb): - Tb des Stadtbezirks (StB) 201 (Oeder Weg bis Eschersheimer Landstr.) - Tb des StB 203 (Oeder Weg bis Eschersheimer Landstr.: Holzhausenviertel) - Tb des StB 212 (Nordendstr. bis Rat-Beil-Str.) - Tb des StB 222 (Hallgarten- bis Münzenberger-; Hartmann-Ibach- bis Wetteraustr.) Vor diesem Hintergrund möge der Ortsbeirat beschließen: Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, den Magistrat zu beauftragen, 1. für die Teilbereiche des 2015 räumlich umfassenderen Aufstellungsbeschlusses für die Erhaltungssatzung Milieuschutz für das Gebiet Nordend III (entsprechend der M 224/2014, Erhaltungssatzung Nr. 50), die nicht in die aktuellen Satzungsbeschlüsse (M 170, M 171 und M 175/2018) aufgenommen wurden, die erneute Aufstellung von Milieuschutzsatzungen zu prüfen 2. für den Stadtbezirk 202 die Aufstellung einer Milieuschutzsatzung zu prüfen 3. dass bei der Vergabe der einzuholenden Gutachten auch auf hinreichende Ortskenntnisse der Bewerber geachtet wird und dass die Vor-Ort-Kenntnisse der zuständigen Stadt- und Sozialbezirksvorsteher/innen erhoben und in die Gutachten einbezogen werden. Begründung: Zu 2. Der Stadtbezirk 202 (nördlich Adickesallee) war nicht Bestandteil des 2015er Aufstellungsbeschlusses. Die hier in den letzten Jahren neu errichtete Frankfurt School of Finance & Management hat mit hoher Wahrscheinlichkeit den Aufwertungsdruck in diesem StB deutlich verschärft. Deshalb sollte untersucht werden, inwieweit aufgrund der veränderten Situation auch für diesen StB eine Milieuschutzsatzung aufgestellt werden kann. Zu 3. In der Begründung zur Erhaltungssatzung Nr. 50 finden sich teilweise nicht nachvollziehbare Bewertungen, die vermutlich auch auf mangelnde Ortskenntnis zurückzuführen sind. Als Beispiel sei der westliche Teilbereich des StB 201 genannt. Diesem Quartier wird nach den Ergebnissen der Indikatorenanalyse ein geringes bis sehr geringes Aufwertungspotential bescheinigt - was von der tatsächlichen Entwicklung bitter widerlegt wird (jüngste Beispiele sind die Spekulationsverkäufe in der Lersnerstraße). Auch die in diesem Gebiet behauptete Bebauung mit Einfamilienhäusern und Stadtvillen trifft nicht zu. Zu dieser Bewertung kommt es, weil dieser Teilbereich des StB 201 unzulässigerweise dem nördlich gelegenen Holzhausenviertel (zum Stadtbezirk 203 gehörend) subsumiert wurde. Antragsteller: GRÜNE Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 224 Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 170 Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 171 Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 175 Beratung im Ortsbeirat: 3 Beratungsergebnisse: 27. Sitzung des OBR 3 am 29.11.2018, TO I, TOP 55 Beschluss: Anregung OA 344 2018 Die Vorlage OF 579/3 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, LINKE. und BFF gegen FDP (= Ablehnung) ÖkoLinX-ARL hat an der Abstimmung nicht teilgenommen.
Ausweisung von weiteren Milieuschutzsatzungsgebieten für das Nordend prüfen
S A C H S T A N D : Antrag vom 02.01.2020, OF 775/3 Betreff: Ausweisung von weiteren Milieuschutzsatzungsgebieten für das Nordend prüfen Vorgang: OA 344/18 OBR 3; OA 345/18 OBR 3; OM 4038/18 OBR 3; ST 667/19; B 319/19; B 427/19 Der Ortsbeirat hat Stadtverordnetenversammlung bzw. Magistrat in mehreren Anträgen gebeten, für Gebiete, die nicht in die Erhaltungssatzungen Milieuschutz für das Nordend aufgenommen wurden, die Aufstellung von Milieuschutzsatzungen erneut zu prüfen. Die Antworten des Magistrats (siehe oben) können nicht überzeugen: "Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) sind die Erhaltungssatzungen nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Kurzfristig wird es daher keine Ergänzung der bestehenden Erhaltungssatzungen geben. Ob und um welche Gebiete die Satzungsgebiete künftig erweitert werden, ist dann Gegenstand einer umfassenden Untersuchung". Der erste Satz des Zitats kann sich nur auf Gebiete beziehen, für die die Erhaltungssatzung gilt, denn nur in diesen Gebieten kann die Wirkung der Erhaltungssatzung auf Basis aktualisierter Daten und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks überprüft werden. Nicht dagegen in Stadtbezirken oder Teilbezirken, die nicht zum Satzungsgebiet gehören. Wenn signifikante Anhaltspunkte gegeben sind, die eine Ergänzung des Satzungsgebietes bzw. die Aufstellung von Milieuschutzsatzungen geboten sein lassen, um "unerwünschten Veränderungsdruck durch übermäßige Aufwertungsprozesse zu dämpfen... (und) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Nr. 2 BauGB" beizutragen, ist es zwingend geboten, die erforderliche "umfassende Untersuchung" ohne Zeitverzug zu veranlassen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Verdrängungsdruck die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schon so weit verändert hat, dass es kein schützenswertes Milieu mehr gibt (siehe dazu Artikel in der FAZ vom 19.12.19 "Häuserkampf mit Aktenbergen": https://www.faz.net/aktuell/rhein-main/so-setzt-sich-frankfurt-fuer-den-milieusc hutz-der-viertel-ein-16543078.html). Der Ortsbeirat hat in seinen Anträgen darauf hingewiesen, dass die Begründungen für den Ausschluss bestimmter Gebiete aus den Erhaltungssatzungen teilweise nicht nachvollziehbar und zum Teil auch nachweislich unzutreffend sind. Vor diesem Hintergrund bittet der Ortsbeirat die Stadtverordnetenversammlung, den Magistrat zu beauftragen, in den folgenden Stadtbezirken und Teilbereichen von Stadtbezirken unverzüglich mit den umfassenden Untersuchungen zu beginnen und die Aufstellung von Milieuschutzsatzungen zu prüfen: - Teilbereich des Stadtbezirks 201 (Oeder Weg bis Eschersheimer Landstr.) Diesem Teilbereich wird in der Indikatorenanalyse ein geringes bis sehr geringes Aufwertungspotential bescheinigt - was von der tatsächlichen Entwicklung bitter widerlegt wird (Spekulationsverkäufe in der Lersnerstr., etc) - Stadtbezirk 202 Die hier neu errichtete School of Finance & Management hat in den letzten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit den Aufwertungsdruck in diesem Stadtbezirk verschärft - Teilbereich des Stadtbezirks 212 (Nordendstr. bis Rat-Beil-Str.) Das ganz überwiegend hochpreisige Wohnungsneubauprojekt Marie wird den Aufwertungsdruck in diesem Teilbereich mit hoher Wahrscheinlichkeit erhöhen - Teilbereich des Stadtbezirks 222 (Hallgarten- bis Münzenbergerstr., Hartmann-Ibach- bis Wetteraustr.) Nachbarschaft zur Frankfurt University of Applied Sciences, vor allem aber zum Neubauquartier Günthersburghöfe wird den Aufwertungsdruck spürbar erhöhen Antragsteller: GRÜNE Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung vom 29.11.2018, OA 344 Anregung vom 29.11.2018, OA 345 Anregung an den Magistrat vom 29.11.2018, OM 4038 Stellungnahme des Magistrats vom 04.04.2019, ST 667 Bericht des Magistrats vom 23.08.2019, B 319 Bericht des Magistrats vom 22.11.2019, B 427 Beratung im Ortsbeirat: 3 Beratungsergebnisse: 37. Sitzung des OBR 3 am 23.01.2020, TO I, TOP 9 Beschluss: Die Vorlage OF 775/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 38. Sitzung des OBR 3 am 20.02.2020, TO I, TOP 10 Beschluss: Anregung OA 535 2020 Die Vorlage OF 775/3 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. Abstimmung: GRÜNE, SPD, LINKE., ÖkoLinX-ARL und BFF gegen 2 CDU und FDP (= Ablehnung); 2 CDU (= Enthaltung)
Erhaltungssatzungen Milieuschutz für das Nordend - Notwendige Ergänzungen neu prüfen
S A C H S T A N D : Bericht des Magistrats vom 21.09.2020, B 472 Betreff: Erhaltungssatzungen Milieuschutz für das Nordend - Notwendige Ergänzungen neu prüfen Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 28.02.2019, § 3785 - OA 344/18 OBR 3, B 427/19 - Wie bereits im Magistratsbericht B 427 vom 22.11.2019 erwähnt, sind die Erhaltungssatzungen nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat zu überprüfen (§ 5643 vom 26.02.2015, M 217). Mit einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB ("sogenannte Milieuschutzsatzung") soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden. Ziel ist es, negative städtebauliche Folgewirkungen zu vermeiden, z. B. im Hinblick auf eine gebietsspezifische Infrastruktur (bspw. Kindertagesstätte). Der Magistrat hat ein Monitoring "Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main" aufgebaut, um Verdrängungsprozesse systematisch und nach einer stadtweit einheitlichen Methodik zu erkennen. Die Datenbasis wird regelmäßig fortgeschrieben. Die Ergebnisse tragen zur Entscheidung über den Einsatz städtebaulicher Instrumente bei, auch für den Erlass von Milieuschutzsatzungen. Die Daten zum Monitoring wurden 2019 aktualisiert. Die Ergebnisse bestätigen die bisherigen Einschätzungen für das Gebiet. Änderungen oder Erweiterungen der Abgrenzungen ergeben sich dadurch derzeit nicht. Da der Satzungsbeschluss für die Erhaltungssatzung E50 Nordend-Mitte (zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß §172 (1) Nr. 2 BauGB) am 08.11.2018 erfolgte, werden die Anwendungsvoraussetzungen rechtzeitig innerhalb des 5 Jahres Zeitraumes nochmals überprüft. Über die Arbeitsergebnisse wird der Magistrat unaufgefordert berichten und sieht deshalb von einem Zwischenbericht ab. Die Beauftragung von externen Leistungen erfolgt nach städtischer Vergabe- und Beschaffungsordnung. Die Leistungsfähigkeit sowie Fach- und Ortskenntnisse werden dabei überprüft. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung vom 29.11.2018, OA 344 Bericht des Magistrats vom 22.11.2019, B 427 Bericht des Magistrats vom 08.01.2024, B 5 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Beratung im Ortsbeirat: 3 Versandpaket: 23.09.2020 Beratungsergebnisse: 43. Sitzung des OBR 3 am 29.10.2020, TO II, TOP 54 Beschluss: Die Vorlage B 472 dient zur Kenntnis. Abstimmung: GRÜNE, CDU, LINKE., FDP und BFF gegen SPD und ÖkoLinX-ARL (= Zurückweisung) 43. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 30.11.2020, TO I, TOP 32 Beschluss: nicht auf TO Die Vorlage B 472 dient zur Kenntnis. (Ermächtigung gemäß § 12 GOS) Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, BFF und FRAKTION gegen LINKE. (= Zurückweisung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: FDP und FRANKFURTER (= Kenntnis) Beschlussausfertigung(en): § 6701, 43. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau vom 30.11.2020 Aktenzeichen: 60 10
Beratung im Ortsbeirat: 4
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