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Senkung der Erbbauzinsen, um bezahlbaren Wohnraum unter anderem in der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA) zu schaffen
S A C H S T A N D : Anregung an den Magistrat vom 27.05.2020, OM 6054 entstanden aus Vorlage: OF 1036/2 vom 28.02.2020 Betreff: Senkung der Erbbauzinsen, um bezahlbaren Wohnraum unter anderem in der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA) zu schaffen Vorgang: V 416/17 OBR 2; ST 1384/17; V 1320/19 OBR 2; ST 1965/19 I. Der Magistrat wird gebeten, Folgendes zu veranlassen: 1. Der Erbbauzins auf städtischen Wohnbauflächen, die als öffentlich geförderter Wohnraum oder Wohngenossenschaften oder gemeinschaftlichen/genossenschaftlichen Wohnprojekte im Rahmen einer Konzeptvergabe zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden, soll je nach der Höhe der jeweiligen konkreten Bodenrichtwerte (nach der Regel: je höher der Bodenrichtwert, desto geringer der Erbbauzins) mit einem Erbbauzins von 0,5 Prozent bis 1,5 Prozent des Bodenwerts angesetzt werden. 2. Ziffer I. 1. gilt auch bereits für die Vergabe der Akademie der Arbeit. II. Zusätzlich wird der Magistrat gebeten, zu prüfen und zu berichten, 1. inwieweit die Vergabe in Erbbaurecht zu einer Wertminderung des Grundstücks führt; 2. inwieweit eine dinglich festgeschriebene Nutzung für gemeinschaftliches Wohnen und soziale Zwecke zu einer Wertminderung des Grundstücks bei Vergabe mit Erbbaurecht führt; 3. inwieweit sich die in den obigen Punkten angesprochene Wertminderung bei der Akademie der Arbeit konkret auswirkt; 4. ob bei der Vergabe im Konzeptverfahren für die Ermittlung der absoluten Höhe des Erbbauzinses der Wert für eine wohnliche Nutzungsmöglichkeit ohne Beschränkung für die Flächen oder der durch die obigen Punkte geminderte Wert angesetzt werden soll. III. Darüber hinaus wird der Magistrat gebeten, über die derzeitige Praxis der Verwaltung bei der Vereinbarung von Erbbaurechten zu berichten. Es wird um öffentliche Vorstellung des zuständigen Dezernats im Ortsbeirat gebeten. Insbesondere wird der Magistrat gebeten, 1. die derzeitige Praxis der Verwaltung insbesondere zum Zustandekommen der Höhe eines Erbbaurechtes zu skizzieren; 2. zu prüfen und zu berichten, ob in der derzeitigen bzw. vormaligen Praxis der Stadt Frankfurt Erbbaurechte an die jeweiligen Erwerber des Erbbaurechts für Wohnbauflächen in Form einer Einmalzahlung insoweit kapitalisiert werden bzw. wurden; 3. falls die Frage zu 2. bejaht wird, zu prüfen und zu berichten, wie viele Einzelfälle dies in den vorigen Jahren waren; 4. falls die Frage zu 2. bejaht wird, die Praxis der Verwaltung insbesondere zum Zustande kommen der Höhe eines Erbbaurechtes durch Einmalzahlung zu berichten; 5. welche sonstigen Maßnahmen aus Sicht des Magistrats bzgl. einer finanziellen Entlastung weiterhin infrage kämen, um den Bewerberinnen und Bewerbern die Umsetzung der auferlegten gemeinschaftsorientierten Ausrichtung der Wohnprojekte überhaupt zu ermöglichen. Begründung: Durch die in den letzten Jahren galoppierenden Bodenrichtwerte insbesondere im innenstadtnahen Bereichs Frankfurt wird über die Höhe des städtischen Erbauszinses neu zu entscheiden sein, um bezahlbaren Wohnraum in Frankfurt weiter zu gewährleisten. Dies betrifft aktuell im Ortsbezirk 2 die geplanten Wohnprojekte im Gebäude der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA), wird aber doch jede städtisch geplante Konzeptvergabe an Wohnprojekte und Genossenschaften betreffen, indem für mittlere und untere Einkommen bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll. Am Beispiel der Akademie der Arbeit soll dies beispielhaft verdeutlicht werden (alle Angaben beruhen auf der Präsentation der KEG vom 19.02.2020 in den Räumlichkeiten der AdA): Für das 1.755 Quadratmeter große Grundstück veranschlagt die KEG einen jährlichen Erbbauzins von 146.981,25 Euro bis 162.996 Euro (ersteres mit Gewerbe im Erdgeschoss, zweiteres als komplette Wohnbebauung). Das bedeutet für den Anteil, den allein der Erbbauzins für die monatliche Kaltmiete ausmacht, bei insgesamt 2.440 Quadratmetern Nutzfläche 5,02 Euro bis 5,67 Euro. Durch die Vergabe mittels Konzeptverfahren legt die Stadt solchen Projekten richtigerweise einige wichtige Vorgaben auf, die sowohl städtebauliche als aus sozialpolitische Ziele der Stadt zu erreichen helfen. So werden insbesondere eine langfristig günstige Miete sowie ein sozialer Mehrwert für das Quartier von den Projekten erwartet. Die Erfüllung dieser Auflagen stellt die Gruppen stets vor Herausforderungen. So treten sie teilweise einen Teil der von den Gruppen selbst finanzierten Wohnflächen für eine (teil-) öffentliche Nutzung ab und engagieren sich in ihrer Freizeit für die Nachbarschaft. Gleichzeitig stehen die Gruppen aufgrund steigender Bodenpreise, die durch den Erbbauzins zu einer Erhöhung der Mietkosten führen, vor einer finanziellen Belastung. Entgegen der Annahme des Magistrats (ST 1965) wäre mit einer Anpassung des Erbbauzinses keine Ungleichbehandlung anderer Erbbauberechtigter verbunden, da es sich hier ja nicht um eine einfache Wohnnutzung handeln soll, sondern die Wohnprojekte gehalten sind, soziale oder kulturelle Angebote für ihre Nachbarn bzw. den Stadtteil zu schaffen - für die andere Projektgruppen von der Stadt finanziell gefördert werden. Diese Überlegungen gelten auch für den auf dem Campus Bockenheim noch zu schaffenden Wohnraum bzw. sozial und/oder kulturell zu nutzenden Raum. Wohngruppen leisten einen wertvollen Beitrag für das Quartier und letztlich auch für die politischen Ziele der Stadt Frankfurt. Dies sollte seitens der Stadt Anerkennung und Unterstützung finden. Der bisherige Erbbauzinssatz ist hierbei derzeit eine zusätzliche Belastung. Bei der Konzeptvergabe bei der ehemaligen AdA am Rande des Campus Bockenheim in Bezug auf die konkreten Bodenrichtwerte könnte in der zeitlichen Perspektive der Konzeptvergabe auch ein Erbbauzins von weniger als einem Prozent zur Verwirklichung der mit diesem Projekt verbundenen städtebaulichen Ziele angemessen sein. In der Stellungnahme ST 1384 (07.08.2017) zur Frage des Erbbauzinses für die Flächen am Rohmerplatz, die die KEG von der Stadt pachtet, gibt der Magistrat zur Kenntnis, dass sich der Bodenwert sehr wohl aufgrund festgeschriebener Nutzungsbeschränkungen mindern kann, was letztlich Einfluss auf die Höhe des Erbbauzinses hat. Im beschriebenen Fall ist der Wert durch die Vergabe eines Grundstücks als Erbbaurecht sowie der Nutzungseinschränkungen von 7.356.600 Euro auf 2.367.648 Euro gesunken. Der Erbbauzins beträgt mit 76.380,30 Euro/Jahr somit 1,04 Prozent vom ursprünglichen Bodenrichtwert bei uneingeschränkter Nutzung und 3,23 Prozent vom geminderten Bodenwert. Das zeigt, dass zum einen der Einfluss der Bodenwertminderung bei Vergabe in Rahmen von Konzeptverfahren allgemein zu klären ist. Zum anderen wird deutlich, dass ein Erbbauzins von höchstens einem Prozent des Bodenrichtwertes für Flächen, die im Rahmen eines Konzeptverfahrens an gemeinschaftliche Wohnprojekte vergeben werden und damit einer Nutzungseinschränkung unterliegen, angemessen ist. Der Vergleich mit dem Rohmerplatz, bei dem sich die Förderwürdigkeit aus der Nutzung durch Kita und studentisches Wohnen ergibt, ist aus Sicht des Ortsbeirates schlüssig, da auch Wohnprojekten durch die Vorgaben der Konzeptvergabe und der Auswahl durch eine Jury faktisch auferlegt wird, Teile des Gebäudes für soziale und/oder kulturelle - und damit förderungswürdige - Zwecke der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Eine öffentliche Vorstellung der derzeitigen Praxis des Magistrats bei der Vergabe von Erbbaurechten ist aufgrund des großen Interesses der Bockenheimer Bürgerschaft (z. B. in der Ortsbeiratssitzung am 20.01.2020) absolut wünschenswert. Die Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte ist ein richtiges und wichtiges Ziel der Wohnungspolitik der Stadt Frankfurt. Diese Projekte fördern nicht nur eine Durchmischung der Wohnbevölkerung, sondern auch die Etablierung neuer und alternativer Formen des Zusammenlebens. Antragstellender Ortsbeirat: Ortsbeirat 2 Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Auskunftsersuchen vom 24.04.2017, V 416 Stellungnahme des Magistrats vom 07.08.2017, ST 1384 Auskunftsersuchen vom 17.06.2019, V 1320 Stellungnahme des Magistrats vom 18.10.2019, ST 1965 Stellungnahme des Magistrats vom 09.11.2020, ST 1950 Antrag vom 21.03.2022, OF 323/2 Anregung an den Magistrat vom 21.03.2022, OM 1861 Beratung im Ortsbeirat: 2 Beratungsergebnisse: 43. Sitzung des OBR 2 am 21.09.2020, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 44. Sitzung des OBR 2 am 26.10.2020, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme Aktenzeichen: 61 0
Senkung der Erbbauzinsen, um bezahlbaren Wohnraum unter anderem in der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA) zu schaffen
S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 09.11.2020, ST 1950 Betreff: Senkung der Erbbauzinsen, um bezahlbaren Wohnraum unter anderem in der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA) zu schaffen Zu I.: Die Stadtverordnetenversammlung hat in der 35. Sitzung am 29.08.2019 die vertraglichen Inhalte für die Vergabe und die Verlängerung von Erbbaurechten beschlossen (§ 4520 (M 84/2016)). Der Beschluss der Stadtverordneten legt fest, dass für Wohnerbbaurechte der Erbbauzins 2,5 % aus dem Bodenwert betragen soll. Der damit von für städtische Grundstücke zu erhebende Erbbauzins liegt damit im Vergleich zu anderen Erbbaurechtsausgebern im unteren Bereich. Der vom Erbbaurechtsverband zusammen mit Jones Lang LaSalle in einer Umfrage ermittelte durchschnittliche Erbbauzins in Deutschland für Wohnerbbaurechte beträgt 3,7 %. Eine Reduzierung des Erbbauzinses bei Errichtung von gefördertem Wohnraum, wie sie gefordert wird, erfolgt bereits. Für die Dauer der Bindungsfrist wird der Erbbauzins für die im geförderten Wohnungsbau errichtete Fläche schuldrechtlich auf 2 % des Bodenrichtwertes ermäßigt. Für den überwiegenden Teil der städtischen Erbbaurechte werden neben dem Abschlag für sozial geförderten Wohnungsbau auch auf der Grundlage der sogenannten Splittingregelung, der Siedlungskonditionen und über Förderprogramme zur Familienermäßigung Abschläge gewährt, so dass der effektive Erbbauzins im Einzelfall oft noch wesentlich geringer ausfällt. Eine Absenkung des Erbbauzinses nur für gemeinschaftliches und genossenschaftliches Wohnen widerspricht dem Gleichheitsgrundsatz, da die übrigen Erbbaurechtsnehmer der Stadt dadurch benachteiligt würden. Eine Vergleichbarkeit zu dem hier privilegierten geförderten Wohnungsbau besteht nicht, da bei diesem deutlich geringere Mieten verlangt werden dürfen. Die Regel, je höher der Bodenrichtwert, desto geringer der Erbbauzins würde im Ergebnis dazu führen, dass Erbbauberechtigte in Randgebieten unter Umständen einen höheren Erbbauzins zahlen müssten, als Erbbauberechtigte in besten Wohnlagen. Dies würde ebenfalls dem Grundsatz der Gleichbehandlung widersprechen. Aus diesem Grund ist auch eine Reduzierung des Erbbauzinses nur für gemeinschaftliche/genossenschaftliche Wohnprojekte nicht möglich. Anderes kann auch für die Akademie der Arbeit (AdA) in der Mertonstraße 30 nicht gelten. Zu II.1: Die Vergabe im Erbbaurecht kann im Einzelfall zu einer Wertminderung im Vergleich zu einem Verkauf führen. Jede Vergabe eines Erbbaurechts wird durch die Stadtverordnetenversammlung auf Grundlage einer Magistratsvorlage beschlossen. In diesen Magistratsvorträgen ist immer eine detaillierte Vergleichsbetrachtung für den Einzelfall enthalten. Eine globale Betrachtung ist aufgrund der Unterschiedlichkeit der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht möglich. Zu II.2: Eine dinglich festgeschriebene Nutzung für soziale Zwecke kann zu einer Wertminderung des Grundstücks und damit zu einem reduzierten Erbbauzins führen. Für die Festschreibung von gemeinschaftlichem Wohnen ist dies nicht anzunehmen, da hier nicht generell davon auszugehen ist, dass eine Vergabe an gemeinschaftliche Wohnformen zu geringeren Erträgen für die Grundstückseigentümer führen wird, so wie dies beispielsweise bei der Vermietung von sozial geförderten Wohnungen der Fall ist. Regelmäßig wird die Forderung nach sozial gefördertem Wohnraum nicht dinglich gesichert, sondern im Rahmen von städtebaulichen Verträgen mit Investoren festgeschrieben. Für den Anteil von sozial gefördertem Wohnraum am Gesamtprojekt wird für die Dauer der Sozialbindung der Erbbauzins von 2,5 % auf 2 % jährlich gesenkt. Für gemeinschaftliche Wohnformen ist dies nicht vorgesehen, da hier nicht von einer festen Mietbindung und einem damit verbundenen Einnahmeverlust ausgegangen werden kann. II 3. und 4: Im Fall der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA) ist kein Anteil sozial geförderter Wohnungen vorgesehen. Hier sollen bis auf das Erdgeschoss gemeinschaftliche Wohnformen entstehen, die aus den genannten Gründen keine Minderung des Bodenwerts begründen. Der Erbbauzins ist daher aus dem entsprechenden Bodenrichtwert für Wohnen abzuleiten. Hier wurde zudem eine öffentliche Nutzung im Erdgeschoss erbbauzinsreduzierend berücksichtigt. Auf diese Weise reduziert sich der Erbbauzins um rund 13.000,00 Euro im Jahr. Zu III.1: Die Vergabe der städtischen Erbbaurechte erfolgt auf Basis des oben genannten Stadtverordnetenbeschlusses (§ 4520 vom 29.08.2019 (M 84/2016)). Vertragspartner der Stadt Frankfurt am Main sind dabei im Falle des gemeinschaftlichen Wohnens die einzelnen Wohnprojekte. Zu III.2: Die Möglichkeit zur Kapitalisierung des Erbbauzinses ist im Beschluss der Stadtverordnetenversammlung nicht vorgesehen und spielt daher grundsätzlich in der Vergabepraxis auch keine Rolle. Sie wird nur in sachlich gerechtfertigten Einzelfällen (z. B. gewerbliche Sondererbbaurechte, Dom/Römer mit über 100 WEG-Anteilen, anderen Sondererbbaurechten) ausnahmsweise vorgenommen. Zu III.3: In den Jahren seit 2016 wurden insgesamt sechs Erbbaurechte mit kapitalisiertem Erbbauzins vergeben. Zu III.4: Wie oben bereits ausgeführt, werden Wohnbauflächen grundsätzlich nicht mit kapitalisiertem Erbbauzins vergeben. Die wenigen Ausnahmen beziehen sich auf besonders gelagerte Einzelfälle. Eine diesbezügliche Vergabepraxis besteht daher nicht. Zu III.5: Es sind die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und der Sparsamkeit der Haushaltsführung zu beachten. Die Stadt darf Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollen Wert überlassen. Daneben ist auch die Gleichbehandlung aller Erbbaurechtsnehmer im Auge zu behalten. Nach Auffassung des Magistrats können daher keine über die oben genannten Vergünstigungen (Erbbauzinsreduzierung auf Grund der Schaffung geförderten Wohnraums und/oder Familienermäßigung) hinausgehenden Ermäßigungen gewährt werden. Gegebenenfalls ist die Gewährung von Zuschüssen von anderer Seite zu prüfen. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 27.05.2020, OM 6054 Antrag vom 21.03.2022, OF 323/2 Anregung an den Magistrat vom 21.03.2022, OM 1861
Erbpachtzins für Wohnbauprojekte
S A C H S T A N D : Antrag vom 28.02.2022, OF 292/2 Betreff: Erbpachtzins für Wohnbauprojekte Der Ortsbeirat möge beschließen: Der Magistrat wird gebeten, den Erbpachtzins für Wohnneubauprojekte auf städtischen Flächen so zu bemessen, dass die effektive Belastung aus der Erbpacht einen Betrag von 2,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigt. Begründung: Das gemeinschaftliche Wohnbauprojekt AdAptiv auf dem Areal der ehemaligen Akademie der Arbeit in Bockenheim macht deutlich, dass die zuletzt schnell und stark steigenden Bodenrichtwerte in Frankfurt bei konstantem Erbachtzins zu erheblichen "Mehrbelastungen" führen, die eine Realisierung der Projekte gefährden. Damit für Projektgruppen wie auch für öffentliche und genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften wieder Planungssicherheit geschaffen wird, sollten Erbachtzins, Bodenrichtwert und zulässige Bebauungsmaße zukünftig so aufeinander abgestimmt werden, dass die effektive Belastung aus der Erbpacht verlässlich kalkulierbar ist. Antragsteller: CDU Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 21.03.2022, OF 323/2 Beratung im Ortsbeirat: 2 Beratungsergebnisse: 9. Sitzung des OBR 2 am 21.03.2022, TO I, TOP 18 Beschluss: Anregung an den Magistrat OM 1861 2022 1. Die Vorlage OF 292/2 wurde zurückgezogen. 2. Die Vorlage OF 323/2 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. Abstimmung: zu 2. GRÜNE, CDU und 1 FDP gegen 1 LINKE. (= Ablehnung); 1 LINKE. und ÖkoLinX-ARL (= Enthaltung) bei Abwesenheit 1 FDP
Wohnprojekt „adaptiv“ in der ehemaligen Akademie für Arbeit in der Mertonstraße in der Umsetzung fördern
S A C H S T A N D : Antrag vom 21.03.2022, OF 323/2 Betreff: Wohnprojekt "adaptiv" in der ehemaligen Akademie für Arbeit in der Mertonstraße in der Umsetzung fördern Vorgang: OM 6054/20 OBR 2; ST 1950/20 Der Ortsbeirat möge beschließen: 1. Der Magistrat wird gebeten, a.) dem Wohnprojekt "adaptiv" für die Nutzung des Gebäudes der ehemaligen Akademie für Arbeit auf dem städtischen Grundstück in der Mertonstraße ein Angebot zu machen, das sich an den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der künftigen Bewohner bzw. den Bodenwerten vor Ort zum Zeitpunkt der seinerzeitigen Ausschreibung sowie des eingereichten Wohnkonzepts orientiert bzw. dies angemessen berücksichtigt (zu den Bedingungen der Ausschreibung siehe unten); b.) das insoweit angepasste Angebot der Stadt Frankfurt entweder durch einen entsprechend reduzierten Erbbauzins, eine Vereinbarung der Höchstgrenze der Nutzungskosten oder andere geeignete Maßnahmen umzusetzen; c.) dabei in jedem Fall eine spätere Miethöhe von maximal 15 Euro zugrunde zu legen; d) der Wohngruppe "adaptiv" eine Beratung "aus einer Hand" zu gewährleisten, die immobilienpolitische, planungs- und baupolitische Aspekte einschließt. Ziel müssen Planungssicherheit, die baldmöglichste Verbindlichkeit einer Bauvoranfrage sowie möglichst flexible Auslegungen des Bauordnungsrechts (ggf. Ausnahmen) sein, die ein solches Projekt befördern und nicht behindern; e.) das angepasste Angebot in jedem Fall mit der verbindlichen Verpflichtung für das Wohnprojekt zu verbinden, die Erdgeschossflächen des Gebäudes der ehemaligen Akademie für Arbeit einer gemeinwohlorientierten Nutzung für den Stadtteil Bockenheim/Westend zur Verfügung zu stellen. "Konzeptverfahren - Akademie der Arbeit Mertonstraße 30 - vom 30. April 2020 - abrufbar unter: https://frankfurt.de/-/media/frankfurtde/service-und-rathaus/verwaltung/aemter-u nd-institutionen/amt-fuer-wohnungswesen/pdf/64_s1/64_s1_ada-ausschreibung-konzep tverfahren.ashx. 2. Der Magistrat wird ferner gebeten, zu prüfen und zu berichten, a.) wie sich aus seiner Sicht die Situation des Projekts "adaptiv" finanziell, sowie hinsichtlich der baulichen Umsetzung darstellt; b.) an welchen Parametern sich aktuell die Ermittlung des Erbpachtzinses bemisst (Bodenwerte/ Geschossflächen, Gewerbeflächen?); c.) ob z.B durch Senkung des Erbpachtzinses auf bspw. 0,5 % vom Bodenwert, die Nutzungskosten von aktuell kalkuliert 14,80€ pro Quadratmeter um 2,33€ auf 12,47€ effektiv gesenkt werden könnten. Falls eine solche Senkung möglich erscheint, sollte sie mit der verbindlichen Auflage an das Wohnprojekt verbunden werden, geförderten Wohnraum nach dem ersten und zweiten Förderweg bereits bei Einzug zu verwirklichen; d.) ob durch den Liegenschaftsfonds in der Perspektive finanzielle Härten für gemeinschaftliche Wohngruppen und genossenschaftliche organisierte Wohnungsbaugesellschaften bei Erwerb städtischer Grundstücke abgemildert werden können, damit die politische Zielstellung der Stadt Frankfurt zur Schaffung geförderten Wohnraums besser verwirklicht werden kann; e.) warum die Projektgruppe "adaptiv" bisher nicht für den Einbezug unter dem Liegenschaftsfonds bei Erwerb der Immobilie der Akademie der Arbeit in Frage kam. Begründung: Rapide gestiegene Bodenwerte vor Ort haben zum Ergebnis, dass der effektive Erbbauzins nach derzeitiger Berechnung ca. das Doppelte betragen würde als zur Zeit der Ausschreibung des Wohnprojekts bzw. der Einreichung des Wohnkonzepts durch die Gruppe "adaptiv", so dass das Modellprojekt in dem Gebäude der ehemaligen Akademie für Arbeit auf dem städtischen Grundstück in der Mertonstraße in seiner Umsetzung gefährdet ist. Durch eine Verlängerung der Anhandgabe hat die Gruppe zwar mehr zeitlichen Spielraum erhalten; die Steigerung des Erbpachtzinses verunmöglicht allerdings eine Wirtschaftlichkeit. Zudem kostet jeder Monat der Anhandgabe die Gruppe ca. 1.000,- Euro - ohne bisher planerisch eine Sicherheit zu erreichen. Bisher ist es nicht gelungen, die Planung und Aufstockung des Gebäudes für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zu stabilisieren. Daher bittet der Ortsbeirat den Magistrat hier eine Anpassung für den Bereich Nutzungsentgelt/ Erbbauzins zu veranlassen. Das neuerliche Angebot ist verknüpft mit dem grundsätzlichen Willen der Stadt Frankfurt (wie ihn auch der neueste Tätigkeitsbericht des Amtes für Wohnungswesen 2020 dokumentiert), der Gruppe eine Umsetzung des ausgewählten Wohnprojektes entsprechend des seinerzeit eingereichten Wohnkonzeptes auch nach der rapiden Steigerung jeweils der Bodenwerte vor Ort sowie der Baukosten wirtschaftlich zu ermöglichen. Dabei ist der vom Wohnprojekt angestrebte durchschnittliche Mietzins für spätere BewohnerInnen zu berücksichtigen. Eine Senkung des Erbbauzinses hatte der Ortsbeirat 2 schon in seinem Beschluss vom 27.05.2020, OM 6054, im Rahmen einer Anregung an den Magistrat abstrakt gefordert und hatte genau dieses Areal der ehemaligen Akademie für Arbeit (AdA) zwischen Gräfstraße und Zeppelinallee vor Augen. Für die Konzeptvergabe sollte der niedrigste Erbbauzins aufgerufen werden, der in diesem Beschluss von 2020 genannt wurde. Der Bockenheimer Ortsteil würde von einer gemeinwohlorientierten Nutzung der Erdgeschoßflächen besonders profitieren. Im Koalitionsvertrag von 2021 zwischen GRÜNEN, SPD, FDP und Volt wurde eine Absenkung des Erbbauzins von 1,5% und weniger angekündigt. Eine deutliche Absenkung unter die im Koalitionsvertrag genannten 1,5% ist aufgrund der extrem hohen Bodenrichtwerte an der Stelle gerechtfertigt. Vor allem deswegen, um die späteren Nutzungskosten für die ausgewählte Projektgruppe "adaptiv" möglichst in einem öffentlich-geförderten Rahmen zu halten, damit möglicherweise in Zukunft noch bezahlbarer Wohnraum im Gebäude der ehemaligen Akademie für Arbeit entstehen kann. Antragsteller: GRÜNE CDU SPD Vertraulichkeit: Nein Hauptvorlage: Antrag vom 28.02.2022, OF 292/2 dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 27.05.2020, OM 6054 Stellungnahme des Magistrats vom 09.11.2020, ST 1950 Beratung im Ortsbeirat: 2 Beratungsergebnisse: 9. Sitzung des OBR 2 am 21.03.2022, TO I, TOP 18 Beschluss: Anregung an den Magistrat OM 1861 2022 1. Die Vorlage OF 292/2 wurde zurückgezogen. 2. Die Vorlage OF 323/2 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. Abstimmung: zu 2. GRÜNE, CDU und 1 FDP gegen 1 LINKE. (= Ablehnung); 1 LINKE. und ÖkoLinX-ARL (= Enthaltung) bei Abwesenheit 1 FDP
Wohnprojekt „adaptiv“ in der ehemaligen Akademie der Arbeit in der Mertonstraße in der Umsetzung fördern
S A C H S T A N D : Anregung an den Magistrat vom 21.03.2022, OM 1861 entstanden aus Vorlage: OF 323/2 vom 21.03.2022 Betreff: Wohnprojekt "adaptiv" in der ehemaligen Akademie der Arbeit in der Mertonstraße in der Umsetzung fördern Vorgang: OM 6054/20 OBR 2; ST 1950/20 1. Der Magistrat wird gebeten, a) dem Wohnprojekt "adaptiv" für die Nutzung des Gebäudes der ehemaligen Akademie der Arbeit auf dem städtischen Grundstück in der Mertonstraße ein Angebot zu machen, das sich an den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der künftigen Bewohner bzw. den Bodenwerten vor Ort zum Zeitpunkt der seinerzeitigen Ausschreibung sowie des eingereichten Wohnkonzepts orientiert bzw. dies angemessen berücksichtigt (zu den Bedingungen der Ausschreibung siehe unten); b) das insoweit angepasste Angebot der Stadt Frankfurt entweder durch einen entsprechend reduzierten Erbbauzins, eine Vereinbarung der Höchstgrenze der Nutzungskosten oder andere geeignete Maßnahmen umzusetzen; c) dabei in jedem Fall eine spätere Miethöhe von maximal 15 Euro zugrunde zu legen; d) der Projektgruppe "adaptiv" eine Beratung "aus einer Hand" zu gewährleisten, die immobilienpolitische, planungs- und baupolitische Aspekte einschließt. Ziel müssen Planungssicherheit, die baldmöglichste Verbindlichkeit einer Bauvoranfrage sowie möglichst flexible Auslegungen des Bauordnungsrechts (ggf. Ausnahmen) sein, die ein solches Projekt befördern und nicht behindern; e) das angepasste Angebot in jedem Fall mit der verbindlichen Verpflichtung für das Wohnprojekt zu verbinden, die Erdgeschossflächen des Gebäudes der ehemaligen Akademie der Arbeit einer gemeinwohlorientierten Nutzung für den Stadtteil Bockenheim/Westend zur Verfügung zu stellen. Das Konzeptverfahren "Akademie der Arbeit Mertonstraße 30" vom 30. April 2020 ist abrufbar unter: https://frankfurt.de/-/media/frankfurtde/service-und-rathaus/verwaltung/aemter-u nd-institutionen/amt-fuer-wohnungswesen/pdf/64_s1/64_s1_ada-ausschreibung-konzep tverfahren.ashx. 2. Der Magistrat wird ferner gebeten, zu prüfen und zu berichten, a) wie sich aus seiner Sicht die Situation des Wohnprojekts "adaptiv" finanziell sowie hinsichtlich der baulichen Umsetzung darstellt; b) an welchen Parametern sich aktuell die Ermittlung des Erbpachtzinses bemisst (Bodenwerte/Geschossflächen, Gewerbeflächen?); c) ob, z. B. durch Senkung des Erbpachtzinses auf beispielsweise 0,5 Prozent vom Bodenwert, die Nutzungskosten von aktuell kalkuliert 14,80 Euro pro Quadratmeter um 2,33 Euro auf 12,47 Euro effektiv gesenkt werden könnten. Falls eine solche Senkung möglich erscheint, sollte sie mit der verbindlichen Auflage an das Wohnprojekt "adaptiv" verbunden werden, geförderten Wohnraum nach dem ersten und zweiten Förderweg bereits bei Einzug zu verwirklichen; d) ob durch den Liegenschaftsfonds in der Perspektive finanzielle Härten für gemeinschaftliche Wohngruppen und genossenschaftliche organisierte Wohnungsbaugesellschaften bei Erwerb städtischer Grundstücke abgemildert werden können, damit die politische Zielstellung der Stadt Frankfurt zur Schaffung geförderten Wohnraums besser verwirklicht werden kann; e ) warum die Projektgruppe "adaptiv" bisher nicht für den Einbezug unter dem Liegenschaftsfonds bei Erwerb der Immobilie der Akademie der Arbeit in Frage kam. Begründung: Rapide gestiegene Bodenwerte vor Ort haben zum Ergebnis, dass der effektive Erbbauzins nach derzeitiger Berechnung ca. das Doppelte betragen würde als zur Zeit der Ausschreibung des Wohnprojekts bzw. der Einreichung des Wohnkonzepts durch die Projektgruppe "adaptiv", sodass das Modellprojekt in dem Gebäude der ehemaligen Akademie der Arbeit auf dem städtischen Grundstück in der Mertonstraße in seiner Umsetzung gefährdet ist. Durch eine Verlängerung der Anhandgabe hat die Projektgruppe zwar mehr zeitlichen Spielraum erhalten, die Steigerung des Erbpachtzinses verunmöglicht allerdings eine Wirtschaftlichkeit. Zudem kostet jeder Monat der Anhandgabe die Projektgruppe circa 1.000 Euro - ohne bisher planerisch eine Sicherheit zu erreichen. Bisher ist es nicht gelungen, die Planung und Aufstockung des Gebäudes für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zu stabilisieren. Daher bittet der Ortsbeirat den Magistrat, hier eine Anpassung für den Bereich Nutzungsentgelt/Erbbauzins zu veranlassen. Das neuerliche Angebot ist verknüpft mit dem grundsätzlichen Willen der Stadt Frankfurt (wie ihn auch der neueste Tätigkeitsbericht des Amtes für Wohnungswesen 2020 dokumentiert), der Projektgruppe eine Umsetzung des ausgewählten Wohnprojektes entsprechend des seinerzeit eingereichten Wohnkonzeptes auch nach der rapiden Steigerung jeweils der Bodenwerte vor Ort sowie der Baukosten wirtschaftlich zu ermöglichen. Dabei ist der vom Wohnprojekt angestrebte durchschnittliche Mietzins für spätere Bewohnerinnen und Bewohner zu berücksichtigen. Eine Senkung des Erbbauzinses hatte der Ortsbeirat 2 schon in seinem Beschluss vom 27.05.2020, OM 6054, im Rahmen einer Anregung an den Magistrat abstrakt gefordert und hatte genau dieses Areal der ehemaligen Akademie der Arbeit zwischen Gräfstraße und Zeppelinallee vor Augen. Für die Konzeptvergabe sollte der niedrigste Erbbauzins aufgerufen werden, der in der Anregung von 2020 genannt wurde. Der Bockenheimer Ortsteil würde von einer gemeinwohlorientierten Nutzung der Erdgeschoßflächen besonders profitieren. Im Koalitionsvertrag von 2021 zwischen GRÜNEN, SPD, FDP und Volt wurde eine Absenkung des Erbbauzinses um 1,5 Prozent und weniger angekündigt. Eine deutliche Absenkung unter die im Koalitionsvertrag genannten 1,5 Prozent ist aufgrund der extrem hohen Bodenrichtwerte an der Stelle gerechtfertigt, vor allem deswegen, um die späteren Nutzungskosten für die ausgewählte Projektgruppe "adaptiv" möglichst in einem öffentlich-geförderten Rahmen zu halten, damit möglicherweise in Zukunft noch bezahlbarer Wohnraum im Gebäude der ehemaligen Akademie der Arbeit entstehen kann. Antragstellender Ortsbeirat: Ortsbeirat 2 Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 27.05.2020, OM 6054 Stellungnahme des Magistrats vom 09.11.2020, ST 1950 Beratung im Ortsbeirat: 2 Beratungsergebnisse: 13. Sitzung des OBR 2 am 12.09.2022, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 14. Sitzung des OBR 2 am 10.10.2022, TO I, TOP 6 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 15. Sitzung des OBR 2 am 07.11.2022, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 16. Sitzung des OBR 2 am 05.12.2022, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 17. Sitzung des OBR 2 am 23.01.2023, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 18. Sitzung des OBR 2 am 13.02.2023, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 19. Sitzung des OBR 2 am 20.03.2023, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 20. Sitzung des OBR 2 am 08.05.2023, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 21. Sitzung des OBR 2 am 12.06.2023, TO I, TOP 6 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 22. Sitzung des OBR 2 am 10.07.2023, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 23. Sitzung des OBR 2 am 18.09.2023, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 2 am 16.10.2023, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 26. Sitzung des OBR 2 am 04.12.2023, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 27. Sitzung des OBR 2 am 22.01.2024, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 28. Sitzung des OBR 2 am 19.02.2024, TO I, TOP 6 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 29. Sitzung des OBR 2 am 11.03.2024, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 30. Sitzung des OBR 2 am 22.04.2024, TO I, TOP 7 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 31. Sitzung des OBR 2 am 27.05.2024, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 32. Sitzung des OBR 2 am 01.07.2024, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 33. Sitzung des OBR 2 am 09.09.2024, TO I, TOP 6 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 34. Sitzung des OBR 2 am 04.11.2024, TO I, TOP 7 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 35. Sitzung des OBR 2 am 02.12.2024, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 36. Sitzung des OBR 2 am 20.01.2025, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 37. Sitzung des OBR 2 am 17.02.2025, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 38. Sitzung des OBR 2 am 24.03.2025, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 39. Sitzung des OBR 2 am 28.04.2025, TO I, TOP 6 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme 40. Sitzung des OBR 2 am 26.05.2025, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme
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