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Vergabe eines Erbbaurechts an dem Grundstück Gemarkung Zeilsheim, Flur 11, Flurstücke 126 und 608/127, Steinkopfweg 3
S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 10.07.2023, M 110 Betreff: Vergabe eines Erbbaurechts an dem Grundstück Gemarkung Zeilsheim, Flur 11, Flurstücke 126 und 608/127, Steinkopfweg 3 Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 29.08.2019, § 4520 (M 84) I. Dem Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages auf folgender Grundlage wird zugestimmt: Erbbauberechtigte: Lebenshilfe Stiftung Frankfurt Graf-von-Staufenberg-Allee 16 60438 Frankfurt am Main Erbbaugrundstück: Gemarkung Zeilsheim, Flur 11, Flurstück 608/127 hält 108 m2 sowie eine Teilfläche von ca. 539 m2 des Flurstücks 126, Steinkopfweg 3, somit insgesamt 647 m2. Erbbauzweck: Wohnerbbaurecht Erbbauzeit: 99 Jahre Erbbauzins: Unter Anwendung der Splittingregelung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 29.08.2019, § 4520, errechnet sich folgender Erbbauzins: 2,5 % von 560,- €/m2, für 465 m2 somit rund 6.510 € p. a. 2,5 % von 56,- €/m2 182 m2 somit rund 255 € p. a. Insgesamt beträgt der Erbbauzins 6.765,- € p. a. bei vierteljährlicher Zahlweise. Rechts- u. Sachmängelhaftung: Das Erbbaugrundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Erbbauzinsanpassungsklausel: Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Anpassung des Erbbauzinses alle fünf Jahre nach der Entwicklung der Verbraucherpreise). Besondere Bedingungen: Sofern im Erbbaugrundstück Ver- und Entsorgungsleitungen vorhanden sind, für die die Stadt zur Sicherung von Rechten bei Veräußerung verpflichtet ist, räumt der Erbbauberechtigte auf Verlangen der Träger dieser Einrichtungen zu deren Gunsten entgeltfrei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Sinne der §§ 1090 ff. BGB zur Sicherung des Anlagenfortbestands und -betriebes ein. Bauverpflichtung Bauverpflichtung zur Errichtung eines Wohngebäudes als Betreuungseinrichtung für Menschen mit Behinderung. Die Bebauung erfolgt im Passivhausstandard. Sollte dies aus baulichen oder lagebedingten Gründen nicht möglich sein, müssen die zu errichtenden Gebäude eine um 30 % bessere Energieeffizienz aufweisen, als dies in der Verordnung über energiesparende Anlagetechniken bei Gebäuden (EnEV) vorgegeben ist, d. h. es soll eine Unterschreitung der EnEV um 30 % erreicht werden. Vorkaufsrecht: Der Stadt Frankfurt am Main steht ein Vorkaufsrecht für jeden Fall der Veräußerung zu. Anlieger- und Erschließungsbeiträge: Erschließungsbeiträge im Sinne des § 127 Abs. 1 und 2 BauGB für Maßnahmen, die bis zum Tag der Beurkundung dieses Vertrages bautechnisch abgeschlossen sind, trägt der Grundstückseigentümer unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Erschließungsbeiträge für nach der Beurkundung fertiggestellte Erschließungsmaßnahmen sowie Kosten, Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und den Kanalanschlussbeitrag trägt in jedem Fall der Erbbauberechtigte. Kosten und Steuern: Sämtliche Kosten und Steuern des Erbbauvertrages und seiner Durchführung, insbesondere die Kosten des Notars und mit Vollzug im Grundbuch verbundene Kosten, sowie die Grunderwerbssteuer trägt der Erbbauberechtigte. Dies gilt auch für alle Nachtragsverträge zum Erbbauvertrag. Kosten für die Vertretung (Vollmachten, Ausweise usw.) trägt jede Partei für sich. Verrechnung: Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Kontengruppe 50, Erträge aus Erbbaurechten Es dient zur Kenntnis, dass die Bodenrichtwertkarte für den maßgeblichen Bereich derzeit einen Wert von 560,- €/m2 für Ein- und Zweifamilienhäuser ausweist. Aufgrund der Grundstücksgröße wurde darüber hinaus, gemäß dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.08.2019, § 4520, die Splittingregelung angewandt. II. Der Magistrat, das Dezernat XI - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen. Begründung: A. Zielsetzung Der Verein Miteinander-Mittendrin ist 2020 mit seiner Suche nach einem Grundstück an die Stadt herangetreten. Bestreben des Vereins ist es, ein durch Fachkräfte betreutes Wohnen für einen weiblichen Personenkreis mit frühkindlichem Autismus einzurichten. Dabei soll ein individuelles Wohnen - weg von den Großeinrichtungen - ermöglicht werden. Dem Verein wurde das o. g. bis dato unbebaute Grundstück zur Vergabe im Erbbaurecht vorgeschlagen. Das Grundstück entspricht sowohl von der Lage als auch von der Größe den Vorstellungen des Vereins - mit fast 700 m2 ist es groß genug, entsprechende Räumlichkeiten für Wohnen und Verwaltung der Wohngruppe zu schaffen. Die Wohnrandlage kann nach Beurteilung des Vereins aber sehr gut dazu beitragen, das Potential für Unstimmigkeiten oder Konflikte mit Nachbarn zu minimieren. Gleichzeitig liegt eine gute Anbindung vor, die den Bewohnerinnen eine möglichst selbständige Besorgung des täglichen Lebens ermöglicht. Bei der vorgesehenen Erbbaurechtsvergabe würde ausnahmsweise auf die Ausschreibung des Baugrundstücks verzichtet. Im Vordergrund steht, den gemeinnützigen Zweck des Vereins und die bereits lange und erfolglose Suche nach einem geeigneten Grundstück zu unterstützen. Außerdem kann durch den Wegfall eines Ausschreibungsverfahrens eine zügige Erbbaurechtsvergabe angestrebt werden, die somit zeitnah zu Erbbauzins-Einnahmen i. H. v. rd. 6.765,- € jährlich führen würde. Bei dem geplanten Vorhaben soll die Lebenshilfe Stiftung Frankfurt als Bauherr und Vermieter fungieren, d. h. das Erbbaurecht wird zugunsten der Lebenshilfe Stiftung Frankfurt bestellt. Zwischen der Stiftung und dem Verein Miteinander-Mittendrin wird dann ein Mietvertrag abgeschlossen werden, der den vorgenannten Nutzungszweck langfristig sicherstellt. Auf dem Flurstück 126 ist eine Teilfläche von ca. 22 m2 gem. B-Plan B353 als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen. Diese wird im Rahmen der Erbbaurechtsvergabe herausparzelliert. Auf dem Grundstück befinden sich Bäume - ein Teil der Bäume ist im Baumkataster unter den Nrn. 9 und 11 - 14 eingetragen sind. Der Baumbestand auf dem Grundstück soll erhalten bleiben. Eine Fällung ist nicht vorgesehen. B. Alternativen Sollte keine Vergabe an die Wohngruppe/Lebenshilfe erfolgen, könnte dieser absehbar keine andere Fläche angeboten werden. Das Grundstück wäre dann zu gleichen Konditionen auszuschreiben. Das Grundstück mit einer Größe von 700 qm ist gem. gültigem B-Plan 353 mit einem 2-geschossigem Gebäude Doppelhaushälfte oder Einfamilienhaus bebaubar und bietet sich daher nicht zur Vergabe an "klassische" Wohngruppen an. C. Lösung Umgehende Vergabe an Wohngruppe zur Realisierung des Wohnkonzeptes und Erzielung des üblichen Erbbauzinses. Bei der Erbbauzinsberechnung wurde keine Reduzierung zugrunde gelegt. Wenngleich es sich bei dem geplanten Wohnkonzept um ein besonders soziales Projekt handelt, wurde der allgemein gültige Erbbauzins für Wohnen angeboten. D. Kosten Keine In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung und einem Verkauf zum angepassten Bodenrichtwert ergibt sich bei Zugrundelegung eines mittleren Zinssatzes von 1,5 % über die Laufzeit ein prognostizierter Zinsvorteil für die Stadt in Höhe von 302.852,85 €. Anlage 1 (ca. 497 KB) Anlage 2 (ca. 1 MB) Anlage 3 (ca. 1,1 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 06.09.2023, NR 749 Anregung vom 12.09.2023, OA 383 Antrag vom 12.09.2023, OF 845/6 Antrag vom 12.09.2023, OF 846/6 Antrag vom 04.10.2023, OF 862/6 Antrag vom 10.10.2023, OF 863/6 dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 22.04.2016, M 84 Anfrage vom 20.09.2023, A 241 Anfrage vom 25.09.2023, A 242 Anregung an den Magistrat vom 10.10.2023, OM 4555 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planen, Wohnen und Städtebau Ausschuss für Klima- und Umweltschutz Ältestenausschuss Beratung im Ortsbeirat: 6 Versandpaket: 12.07.2023 Beratungsergebnisse: 23. Sitzung des OBR 6 am 12.09.2023, TO I, TOP 43 Die SPD-Fraktion stellt den Geschäftsordnungsantrag, sich mit der Vorlage NR 749 nicht zu befassen. Beschluss: Anregung OA 383 2023 Auskunftsersuchen V 746 2023 1. a) Die Vorlage M 110 wird mit Hinweis auf OA 383 bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. b) Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, die Vorlage ebenfalls zurückzustellen. 2. Dem Geschäftsordnungsantrag, sich mit der Vorlage NR 749 nicht zu befassen, wird zugestimmt. 3. Die Vorlage OF 845/6 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. 4. Die Vorlage OF 846/6 wird als Anregung an die Stadtverordnetenversammlung mit der Maßgabe beschlossen, dass der letzte Spiegelstrich gestrichen wird. Abstimmung: zu 1. Einstimmige Annahme zu 2. Einstimmige Annahme zu 3. Einstimmige Annahme zu 4. Einstimmige Annahme 20. Sitzung des Ausschusses für Klima- und Umweltschutz am 14.09.2023, TO I, TOP 39 Beschluss: nicht auf TO 1. Die Beratung der Vorlage M 110 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 2. Die Beratung der Vorlage NR 749 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 3. Die Beratung der Vorlage OA 383 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. GRÜNE, CDU, SPD, FDP, LINKE., AfD, Volt, FRAKTION, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG zu 2. GRÜNE, CDU, SPD, FDP, LINKE., AfD, Volt, FRAKTION und BFF-BIG; ÖkoLinX-ELF (= Enthaltung) zu 3. GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen CDU, LINKE., AfD, FRAKTION, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Beratung) 20. Sitzung des Ausschusses für Planen, Wohnen und Städtebau am 19.09.2023, TO I, TOP 17 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 110 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass vertraglich abgesichert wird, dass die vorhandenen Bäume und ihr Wurzelwerk durch Bebauung nicht beschädigt werden und erhalten bleiben sowie der Maßgabe, dass keine Befreiung vom B-Plan erfolgt und das vorgesehene Baufenster eingehalten wird. 2. Die Vorlage NR 749 wird abgelehnt. 3. Die Vorlage OA 383 wird im vereinfachten Verfahren erledigt. Abstimmung: zu 1. GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen ÖkoLinX-ELF (= Ablehnung); CDU, LINKE. und AfD (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) zu 2. GRÜNE, CDU, SPD, FDP und Volt gegen LINKE. und ÖkoLinX-ELF (= Annahme); AfD (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) zu 3. GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen CDU, LINKE., AfD und ÖkoLinX-ELF (= Annahme) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: FRAKTION (M 110 = Annahme ohne Zusatz, NR 749 = Ablehnung, OA 383 = Annahme) BFF-BIG (M 110 = Annahme ohne Zusatz) Gartenpartei (M 110 = Ablehnung, NR 749 und OA 383 = Annahme) 23. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 26.09.2023, TO I, TOP 24 Bericht: TO I Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. a) Der Vorlage M 110 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass vertraglich abgesichert wird, dass die vorhandenen Bäume und ihr Wurzelwerk durch die Bebauung nicht beschädigt werden und erhalten bleiben, sowie der Maßgabe, dass keine Befreiung vom B-Plan erfolgt und das dort vorgesehene Baufenster eingehalten wird. b) Es dienst zur Kenntnis, dass der Haupt- und Finanzausschuss den Beschluss des Ausschusses für Klima- und Umweltschutz, die Beratung der Vorlagen M 110, NR 749 und OA 383 bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückzustellen, aufgehoben hat. 2. Die Vorlage NR 749 wird abgelehnt. 3. Die Vorlage OA 383 wird im vereinfachten Verfahren erledigt. Abstimmung: zu 1. zu a) GRÜNE, SPD, FDP, LINKE., Volt und FRAKTION gegen AfD (= Ablehnung); CDU, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Votum im Ältestenausschuss) zu b) GRÜNE, CDU, SPD, FDP, LINKE., AfD, Volt, FRAKTION, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG zu 2. GRÜNE, CDU, SPD, FDP, LINKE., Volt und FRAKTION gegen AfD, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Annahme) zu 3. zu Ziffer 1.: GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen CDU, LINKE., AfD, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Annahme) sowie FRAKTION (= Ablehnung) zu Ziffer 2.: GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen CDU, LINKE., AfD, FRAKTION, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Annahme) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: Gartenpartei (M 110 = Ablehnung, NR 749 und OA 383 = Annahme) 23. Sitzung des Ältestenausschusses am 28.09.2023, TO I, TOP 4 Bericht: TO I Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 110 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass vertraglich abgesichert wird, dass die vorhandenen Bäume und ihr Wurzelwerk durch die Bebauung nicht beschädigt werden und erhalten bleiben, sowie der Maßgabe, dass keine Befreiung vom B-Plan erfolgt und das dort vorgesehene Baufenster eingehalten wird. 2. Die Vorlage NR 749 wird abgelehnt. 3. Die Vorlage OA 383 wird im vereinfachten Verfahren erledigt. Abstimmung: zu 1. GRÜNE, SPD, FDP, LINKE., Volt und FRAKTION gegen CDU, AfD, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Ablehnung) zu 2. GRÜNE, CDU, SPD, FDP, LINKE., Volt und FRAKTION gegen AfD, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Annahme) zu 3. Ziffer 1.: GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen CDU, LINKE., AfD, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Annahme) sowie FRAKTION (= Ablehnung) Ziffer 2.: GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen CDU, LINKE., AfD FRAKTION, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG (= Annahme) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: Gartenpartei (M 110 = Ablehnung, NR 749 und OA 383 = Annahme) 25. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 28.09.2023, TO I, TOP 13 Beschluss: 1. a) Der Vorlage M 110 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass vertraglich abgesichert wird, dass die vorhandenen Bäume und ihr Wurzelwerk durch die Bebauung nicht beschädigt werden und erhalten bleiben, sowie der Maßgabe, dass keine Befreiung vom B-Plan erfolgt und das dort vorgesehene Baufenster eingehalten wird. b) Es dienst zur Kenntnis, dass der Haupt- und Finanzausschuss den Beschluss des Ausschusses für Klima- und Umweltschutz, die Beratung der Vorlagen M 110, NR 749 und OA 383 bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückzustellen, aufgehoben hat. 2. Die Vorlage NR 749 wird abgelehnt. 3. a) Die Vorlage OA 383 wird im vereinfachten Verfahren erledigt. b) Die Wortmeldung des Stadtverordneten Schwichtenberg dient zur Kenntnis. Abstimmung: zu 1. zu a) GRÜNE, SPD, FDP, LINKE., Volt und FRAKTION gegen CDU, AfD, ÖkoLinX-ELF, BFF-BIG und Gartenpartei (= Ablehnung) zu b) GRÜNE, CDU, SPD, FDP, LINKE., AfD, Volt, FRAKTION, ÖkoLinX-ELF und BFF-BIG zu 2. GRÜNE, CDU, SPD, FDP, LINKE., Volt und FRAKTION gegen AfD, ÖkoLinX-ELF, BFF-BIG und Gartenpartei (= Annahme) zu 3. zu a: Ziffer 1.: GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen CDU, LINKE., AfD, ÖkoLinX-ELF, BFF-BIG und Gartenpartei (= Annahme) sowie FRAKTION (= Ablehnung) Ziffer 2.: GRÜNE, SPD, FDP und Volt gegen CDU, LINKE., AfD, FRAKTION, ÖkoLinX-ELF, BFF-BIG und Gartenpartei (= Annahme) 24. Sitzung des OBR 6 am 10.10.2023, TO I, TOP 7 Die SPD-Fraktion stellt einen Geschäftsordnungsantrag auf Nichtbefassung der Vorlage M 110. Beschluss: Anregung an den Magistrat OM 4555 2023 1. Dem Antrag, sich mit der Vorlage M 110 nicht zu befassen, wird zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 862/6 wird abgelehnt. 3. Die Vorlage OF 863/6 wird mit der Maßgabe beschlossen, dass dem zweiten Spiegelstrich der Halbsatz "falls eine Bebauung des Grundstücks mit den Maßgaben nicht möglich ist." hinzugefügt wird. Abstimmung: zu 1. Einstimmige Annahme zu 2. CDU, LINKE., FDP und BFF gegen SPD und GRÜNE (= Annahme) zu 3. Einstimmige Annahme Beschlussausfertigung(en): § 3800, 25. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 28.09.2023 Aktenzeichen: 23-21
Zeilsheim: Anderes geeigneteres Grundstück zur Realisierung des Wohnprojektes Lebenshilfe bereitstellen
S A C H S T A N D : Antrag vom 10.10.2023, OF 863/6 Betreff: Zeilsheim: Anderes geeigneteres Grundstück zur Realisierung des Wohnprojektes Lebenshilfe bereitstellen Mit Ortstermin vom 9. Oktober 2023 hatten Vertreterinnen und Vertreter des Ortsbeirats dankenswerter Weise die Möglichkeit erhalten, über den aktuellen Planungsstand des o.g. Projekts informiert zu werden. Dabei standen Ansprechpartner/innen der Lebenshilfe Stiftung sowie des Trägervereins Miteinander Mittendrin e.V. für entsprechende Rückfragen zur Verfügung. Aus den Gesprächen ergab sich, dass die Projektverantwortlichen aufgrund der erteilten Maßgabe des ergangenen Stadtverordnetenbeschlusses (Bäume müssen erhalten werden) in jedem Fall vor Annahme des Vertrages zur Erteilung eines Erbbaurechtes eine kostenintensive Begutachtung in Auftrag geben werden, um sich zur Verwirklichung des Projektes entsprechend abzusichern. Zudem stehen zahlreiche Genehmigungen aus, die durch die erteilte Maßgabe höchstwahrscheinlich zu einer länger andauernden Bearbeitungsdauer führen werden. Sowohl die Tatsache, dass eine entsprechende Begutachtung immense Kosten für die gemeinnützige Stiftung verursacht und zudem nicht abgeschätzt werden kann, ob diese dann den entsprechenden Erfolg verspricht sowie die Umstände, dass die aufgeworfenen Fragen der vergangenen Ortsbeiratssitzung seitens des zuständigen Dezernats nicht beantwortet wurden und bei zeitlich länger andauernden Genehmigungsverfahren zudem höhere Projektkosten (Baukostensteigerungen) anfallen werden, stellen die gemeinnützige Stiftung vor enorme (nicht verantwortbare) Herausforderungen. Diesen Ausführungen vorausgeschickt möge der Ortsbeirat beschließen, der Magistrat wird gebeten: - Alsbald die offenen Rückfragen des Ortsbeirats 6 zu M110 (OA 383) in adäquater Form zu beantworten. - Aufgrund der durch die erteilte Maßgabe eingetretenen rechtlichen Verpflichtung zum Erhalt der Bäume und der damit verbundenen Unabwägbarkeiten im Bereich der ausstehenden Genehmigungen (hohe Gutachterkosten mit ungewissem Ausgang seitens der Projektverantwortlichen) ein geeigneteres Baugrundstück bereitzustellen, dass einen einfacheren Genehmigungsverlauf und mithin eine schnellere Verwirklichung des förderwürdigen Projektes ermöglicht. Antragsteller: CDU Vertraulichkeit: Nein Hauptvorlage: Vortrag des Magistrats vom 10.07.2023, M 110 Beratung im Ortsbeirat: 6 Beratungsergebnisse: 24. Sitzung des OBR 6 am 10.10.2023, TO I, TOP 7 Die SPD-Fraktion stellt einen Geschäftsordnungsantrag auf Nichtbefassung der Vorlage M 110. Beschluss: Anregung an den Magistrat OM 4555 2023 1. Dem Antrag, sich mit der Vorlage M 110 nicht zu befassen, wird zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 862/6 wird abgelehnt. 3. Die Vorlage OF 863/6 wird mit der Maßgabe beschlossen, dass dem zweiten Spiegelstrich der Halbsatz "falls eine Bebauung des Grundstücks mit den Maßgaben nicht möglich ist." hinzugefügt wird. Abstimmung: zu 1. Einstimmige Annahme zu 2. CDU, LINKE., FDP und BFF gegen SPD und GRÜNE (= Annahme) zu 3. Einstimmige Annahme
Beratung im Ortsbeirat: 4
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