Reflexion: Mietspiegel 2022 ff.: Für Wohnungen an Straßen mit besonders hoher Lärmbelästigung darf kein Zuschlag für gehobene oder sehr gute Wohnlagen mehr erhoben werden!

Mietspiegel Frankfurt am Main 2018 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main Stand: Juni 2018

S A C H S T A N D : Bericht des Magistrats vom 15.06.2018, B 173 Betreff: Mietspiegel Frankfurt am Main 2018 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main Stand: Juni 2018 Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 13.10.2016, § 546 - B 135/16 - I. Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main hat das Institut Wohnen und Umwelt (IWU), Rheinstraße 65, 64295 Darmstadt und das IFAK Institut, Georg-Ohm-Straße 1, 65232 Taunusstein mit der Erstellung einer Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten (Mietspiegel) entsprechend den Anforderungen des § 558 d BGB beauftragt. Der Entwurf des IWU wurde in der hierfür zuständigen Kommission, die sich aus Vertretern der Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V., der Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim und Umgebung e.V., des Verbandes der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V., des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt a.M. e.V., des DMB Mieterbundes Frankfurt e.V., der Mieterberatung Frankfurt e.V., des Vereins Mieter helfen Mietern Frankfurt e.V. und des Amtes für Wohnungswesen zusammensetzt, beraten. Zugestimmt haben dem Entwurf des Mietspiegels die Vertreter der Mieterverbände mit Ausnahme des Vereins Mieter helfen Mietern (Enthaltung), die Vertreter des Verbandes der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e. V sowie das Amt für Wohnungswesen. Ebenfalls enthalten haben sich die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V. und die Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Bergen-Enkheim und Umgebung e.V. Der als Anlage vorgelegte qualifizierte Mietspiegel 2018 läuft bis zum 31.05.2020. Die in diesem Mietspiegel ausgewiesenen Werte wurden anhand einer durch das IFAK Institut erhobenen repräsentativen Stichprobe mittels einer Regressionsanalyse ermittelt. Der Mietspiegel bildet mithilfe der erhobenen Daten das tatsächliche Mietpreisniveau in Frankfurt am Main ab. Er ist kein Instrument, um Mieten politisch festzulegen. Seine Erstellung erfolgt nach bundesgesetzlichen Vorgaben. Er ermöglicht eine Marktübersicht und macht das Mietpreisgefüge transparent. Er liefert Informationen zur angemessenen Miete und zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bzw. der Mietpreisgestaltung. II. Die aus der Einwohnermeldedatei gezogene Master-Stichprobe enthielt ca. 590.000 Adressen, aus denen mehrere Teilmengen gebildet wurden. Die für den Mietspiegel zugrunde gelegte Arbeitsstichprobe umfasste ca. 14.000 Adressen. Für die Erstellung des Mietspiegels konnten 3.537 Datensätze verwendet werden. Zusätzlich zur Mieterbefragung wurde eine schriftliche Vermieterbefragung durchgeführt. Diese Vermieterbefragung enthielt Fragen zur energetischen Gebäudequalität. Die Mieten sind um 8,1 % gegenüber der durchschnittlichen Miete aus der letzten Marktuntersuchung für den Mietspiegel 2014 gestiegen. Im Schnitt bedeutet das eine Mieterhöhung von 2 % pro Jahr. Wegen Änderungen der Mietpreisstrukturen am Markt sowie im Aufbau des Mietspiegels ist ein direkter Vergleich mit dem Vorgänger des jetzigen Mietspiegels nicht möglich. Änderungen haben sich insbesondere in folgenden Punkten ergeben: - Nach wie vor konnte für die einfache Wohnlage gegenüber der mittleren Wohnlage keine Preisdifferenz festgestellt werden, ein Abschlag ergab sich aber für die sehr einfache Wohnlage. - Auch im System der Zu- und Abschläge haben sich Änderungen ergeben. So entfallen beispielsweise die Zuschläge für Wohnungen mit integrierter Küche und die Qualität und Ausstattung des Bades wird neu gefasst. - Auch diesmal reichte die Datenlage nicht aus, um alle Einfamilienhäuser einzubeziehen. Ausgeschlossen werden diesmal allerdings lediglich die freistehenden Einfamilienhäuser. - Wie schon in den letzten Mietspiegeln konnten keine differenzierten energetischen Modernisierungsmerkmale abgebildet werden, da hier kein Preiseinfluss festzustellen war. Diesmal mussten auch die Zuschläge für Wärmeschutzfenster entfallen. . Intensiv untersucht wurde ein möglicher Einfluss der Lärmbelastung auf die Miethöhe, insbesondere auch mit Blick auf den Fluglärm. Hier ergab sich kein nachweisbarer Preiseffekt - dies gilt auch für besonders lärmbelastete Straßen. Mit diesem Mietspiegel wird den Mietern, Vermietern und den Gerichten auch weiterhin das geeignete Instrument zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Hand gegeben. Anlage _Mietspiegel (ca. 7,7 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Bericht des Magistrats vom 20.05.2016, B 135 Bericht des Magistrats vom 04.05.2020, B 215 Antrag vom 08.09.2020, OF 940/3 Anregung an den Magistrat vom 18.02.2021, OM 7211 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Beratung im Ortsbeirat: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 Versandpaket: 20.06.2018 Beratungsergebnisse: 24. Sitzung des OBR 4 am 07.08.2018, TO II, TOP 13 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: SPD, GRÜNE und BFF gegen CDU und ÖkoLinX-ARL (= Zurückweisung); LINKE. (= Enthaltung) 22. Sitzung des OBR 16 am 07.08.2018, TO I, TOP 24 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 10 am 07.08.2018, TO II, TOP 36 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 7 am 07.08.2018, TO II, TOP 8 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 6 am 07.08.2018, TO I, TOP 49 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 8 am 09.08.2018, TO I, TOP 33 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 12 am 10.08.2018, TO I, TOP 23 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 5 am 10.08.2018, TO I, TOP 76 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 15 am 10.08.2018, TO I, TOP 15 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 11 am 13.08.2018, TO II, TOP 13 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: SPD, CDU, GRÜNE, BFF und FDP gegen LINKE. (= Zurückweisung) 24. Sitzung des OBR 2 am 13.08.2018, TO I, TOP 21 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE und FDP gegen LINKE., BFF und Piraten (= Zurückweisung) 24. Sitzung des OBR 14 am 13.08.2018, TO I, TOP 21 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 13 am 14.08.2018, TO I, TOP 14 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 1 am 14.08.2018, TO I, TOP 80 Beschluss: Die Vorlage B 173 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 9 am 16.08.2018, TO II, TOP 6 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme 24. Sitzung des OBR 3 am 16.08.2018, TO II, TOP 25 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, LINKE. und FDP gegen ÖkoLinX-ARL (= Zurückweisung) 24. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 17.09.2018, TO I, TOP 19 Beschluss: nicht auf TO Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. (Ermächtigung gemäß § 12 GOS) Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, FDP, BFF, FRAKTION und FRANKFURTER gegen LINKE. (= Zurückweisung) 25. Sitzung des OBR 1 am 18.09.2018, TO I, TOP 23 Beschluss: Die Vorlage B 173 dient zur Kenntnis. Abstimmung: SPD, CDU, FDP, BFF und U.B. gegen GRÜNE, LINKE. und ÖkoLinX-ARL (= Zurückweisung) Beschlussausfertigung(en): § 3075, 24. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau vom 17.09.2018 Aktenzeichen: 64 3

Mietspiegel 2022 ff.: Für Wohnungen an Straßen mit besonders hoher Lärmbelästigung darf kein Zuschlag für gehobene oder sehr gute Wohnlagen mehr erhoben werden!

S A C H S T A N D : Antrag vom 08.09.2020, OF 940/3 Betreff: Mietspiegel 2022 ff.: Für Wohnungen an Straßen mit besonders hoher Lärmbelästigung darf kein Zuschlag für gehobene oder sehr gute Wohnlagen mehr erhoben werden! Vorgang: B 173/18 Der Ortsbeirat möge beschließen: Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, den Magistrat aufzufordern, über das Amt für Wohnungswesen in der Mietspiegelkommission darauf hinzuwirken, 1. dass in den Mietspiegel 2022 Straßen(abschnitte) mit besonders hoher Lärmbelastung wieder aufgenommen und in der Karten-Übersicht erkennbar markiert werden, 2. dass für Wohnungen in Straßen(abschnitten) mit besonders hoher Lärmbelastung, die nach den Bewertungen des Gutachterausschusses in gehobener oder sehr guter Wohnlage liegen, der Zuschlag für die gehobene oder sehr gute Lage wieder entfällt. Begründung: Für Wohnungen an Straßen(abschnitten) mit besonders hoher Lärmbelastung, die nach den Bewertungen des Gutachterausschusses in gehobener oder sehr guter Wohnlage liegen, galt bis zum Mietspiegel 2016 (Geltungsdauer bis 31.05.2018), dass der im Mietspiegel für diese Lagen festgelegte Zuschlag entfällt. Diese Regelung wurde ohne nachvollziehbare Begründung aufgehoben, was massive Mieterhöhungen der betroffenen Mieter zur Folge hatte. Für sehr gute bzw. gehobene Wohnlagen liegt der Zuschlag aktuell bei 1,96 bzw. 0,96 € / m2 (Mietspiegel 2020). Weder im Mietspiegel 2018 noch im Bericht des Magistrats zu diesem (B 173 vom 15.06.2018) gibt es einen Hinweis auf den Wegfall dieser Regelung. Im Nordend wurden zuletzt im Mietspiegel 2016 die Adickesallee, die Nibelungenallee, die Rothschildalle, die Höhenstr., die Eschersheimer Landstr., die Friedberger Landstr., die Friedberger Anlage und die Eschenheimer Anlage als Straßen mit besonders hoher Lärmbelastung ausgewiesen. Kein anderer Ortsbezirk weist in diesem Maße Straßen mit besonders hoher Lärmbelastung aus. Im Nordend gibt es einen Straßenabschnitt mit besonders hoher Lärmbelastung in "sehr guter Wohnlage": die Eschersheimer Landstr. zwischen Heinestr. und Holzhausenstr. (die Hausnummern 66 bis 112). Darüber hinaus gibt es folgende Straßen(abschnitte) mit besonders hoher Lärmbelastung in "gehobener Wohnlage": Nibelungenallee, Rothschildallee und Höhenstr., Friedberger Landstr., Friedberger Anlage und Eschenheimer Anlage. Die Bewertung der Wohnlage basiert auf Höhe und Entwicklung des Bodenwerts. Deshalb weist der Mietspiegel 2020 auch nahezu 100% aller Lagen im Nordend als gehobene oder sehr gute Wohnlagen aus - trotz des dichtesten Netzes an Straßen mit besonders hoher Lärmbelastung. Deshalb muss der Lagenzuschlag an diesen Straßen mit dem Mietspiegel 2022 wieder entfallen! Antragsteller: GRÜNE Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Bericht des Magistrats vom 15.06.2018, B 173 Beratung im Ortsbeirat: 3 Beratungsergebnisse: 42. Sitzung des OBR 3 am 24.09.2020, TO I, TOP 20 Beschluss: Die Vorlage OF 940/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 43. Sitzung des OBR 3 am 29.10.2020, TO I, TOP 12 Beschluss: Die Vorlage OF 940/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 44. Sitzung des OBR 3 am 30.11.2020, TO I, TOP 11 Beschluss: Die Vorlage OF 940/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 45. Sitzung des OBR 3 am 21.01.2021, TO I, TOP 13 Beschluss: Die Vorlage OF 940/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 46. Sitzung des OBR 3 am 18.02.2021, TO II, TOP 2 Beschluss: Anregung an den Magistrat OM 7211 2021 Die Vorlage OF 940/3 wird in der vorgelegten Fassung als Anregung an den Magistrat beschlossen. Abstimmung: GRÜNE, SPD, LINKE. und ÖkoLinX-ARL gegen CDU und FDP (= Ablehnung) bei Enthaltung BFF

Mietspiegel 2022 ff.: Für Wohnungen an Straßen mit besonders hoher Lärmbelästigung darf kein Zuschlag für gehobene oder sehr gute Wohnlagen mehr erhoben werden!

S A C H S T A N D : Anregung an den Magistrat vom 18.02.2021, OM 7211 entstanden aus Vorlage: OF 940/3 vom 08.09.2020 Betreff: Mietspiegel 2022 ff.: Für Wohnungen an Straßen mit besonders hoher Lärmbelästigung darf kein Zuschlag für gehobene oder sehr gute Wohnlagen mehr erhoben werden! Vorgang: B 173/18 Der Magistrat wird aufgefordert, in der Mietspiegelkommission darauf hinzuwirken, dass 1. in den Mietspiegel 2022 Straßen(-abschnitte) mit besonders hoher Lärmbelastung wieder aufgenommen und in der Kartenübersicht erkennbar markiert werden; 2. für Wohnungen in Straßen(-abschnitten) mit besonders hoher Lärmbelastung, die nach den Bewertungen des Gutachterausschusses in gehobener oder sehr guter Wohnlage liegen, der Zuschlag für die gehobene oder sehr gute Lage wieder entfällt. Begründung: Für Wohnungen an Straßen(-abschnitten) mit besonders hoher Lärmbelastung, die nach den Bewertungen des Gutachterausschusses in gehobener oder sehr guter Wohnlage liegen, galt bis zum Mietspiegel 2016 (Geltungsdauer bis 31.05.2018), dass der im Mietspiegel für diese Lagen festgelegte Zuschlag entfällt. Diese Regelung wurde ohne nachvollziehbare Begründung aufgehoben, was massive Mieterhöhungen der betroffenen Mieter zur Folge hatte. Für sehr gute bzw. gehobene Wohnlagen liegt der Zuschlag aktuell bei 1,96 Euro bzw. 0,96 Euro pro Quadratmeter (Mietspiegel 2020). Weder im Mietspiegel 2018 noch im Bericht des Magistrats zu diesem (B 173 vom 15.06.2018) gibt es einen Hinweis auf den Wegfall dieser Regelung. Im Nordend wurden zuletzt im Mietspiegel 2016 die Adickesallee, die Nibelungenallee, die Rothschildallee, die Höhenstraße, die Eschersheimer Landstraße, die Friedberger Landstraße, die Friedberger Anlage und die Eschenheimer Anlage als Straßen mit besonders hoher Lärmbelastung ausgewiesen. Kein anderer Ortsbezirk weist in diesem Maße Straßen mit besonders hoher Lärmbelastung aus. Im Nordend gibt es einen Straßenabschnitt mit besonders hoher Lärmbelastung in "sehr guter Wohnlage", und zwar die Eschersheimer Landstraße zwischen Heinestraße und Holzhausenstraße (im Bereich der Hausnummern 66 bis 112). Darüber hinaus gibt es folgende Straßen(-abschnitte) mit besonders hoher Lärmbelastung in "gehobener Wohnlage": Nibelungenallee, Rothschildallee und Höhenstraße, Friedberger Landstraße, Friedberger Anlage und Eschenheimer Anlage. Die Bewertung der Wohnlage basiert auf Höhe und Entwicklung des Bodenwerts. Deshalb weist der Mietspiegel 2020 auch nahezu 100 Prozent aller Lagen im Nordend als gehobene oder sehr gute Wohnlagen aus - trotz des dichtesten Netzes an Straßen mit besonders hoher Lärmbelastung. Deshalb muss der Lagenzuschlag an diesen Straßen mit dem Mietspiegel 2022 wieder entfallen! Antragstellender Ortsbeirat: Ortsbeirat 3 Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Bericht des Magistrats vom 15.06.2018, B 173 Stellungnahme des Magistrats vom 21.06.2021, ST 1249 Beratung im Ortsbeirat: 3 Beratungsergebnisse: 2. Sitzung des OBR 3 am 10.06.2021, TO I, TOP 5 Beschluss: a) Es dient zur Kenntnis, dass eine schriftliche Stellungnahme des Magistrats nicht vorliegt und ein Vertreter des Magistrats in der Sitzung nicht zugegen war. b) Der Magistrat wird hiermit unter Hinweis auf § 4 Absatz 10 GOOBR an die Erledigung der Angelegenheit erinnert. Abstimmung: Einstimmige Annahme Aktenzeichen: 64 3

Ortsbeiräte:

Reflexion

Mietspiegel Frankfurt am Main 2018 Tabelle der ortsüblichen Vergleichsmieten für das Gebiet der Stadt Frankfurt am Main Stand: Juni 2018

Mietspiegel 2022 ff.: Für Wohnungen an Straßen mit besonders hoher Lärmbelästigung darf kein Zuschlag für gehobene oder sehr gute Wohnlagen mehr erhoben werden!

Mietspiegel 2022 ff.: Für Wohnungen an Straßen mit besonders hoher Lärmbelästigung darf kein Zuschlag für gehobene oder sehr gute Wohnlagen mehr erhoben werden!

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